Вы продаёте квартиру, которую купили недавно — менее трёх лет назад? Тогда, скорее всего, с дохода от продажи вам придётся уплатить НДФЛ (личный подоходный налог). Ниже разберёмся, когда именно возникает налог, какие ставки действуют, какие вычеты можно применить и как снизить сумму к уплате до нуля.
Когда нужно платить налог
Налоговый кодекс РФ (ст. 217.1) установил минимальный срок владения недвижимостью, после которого продажа освобождается от НДФЛ:
- 3 года — если квартира:
- получена по наследству или дару от близкого родственника;
- приватизирована;
- передана по договору ренты;
- является единственным жильём на момент продажи.
- 5 лет — во всех остальных случаях (например, куплена по договору купли-продажи).
Следовательно, если вы купили квартиру и продаёте её , срок владения менее 3 лет → налог платить нужно.
Размер налога
Ставка НДФЛ для резидентов РФ — 13 % от дохода, для нерезидентов — 30 %.
Доходом считается разница между ценой продажи и ценой покупки (или имущественным вычетом 1 000 000 ₽). Подробнее в разделе 4.
Исключения: когда можно не платить
- Единственное жильё. Если на дату продажи у вас нет другой квартиры/доли в недвижимости и условие выполнялось в течение 90 дней до продажи, налог не платится даже при сроке < 3 лет.
- Цена продажи ≤ 1 000 000 ₽. Можно применить вычет в полном размере дохода (см. ниже).
- Убыток от продажи. Если купили дороже, чем продали, налоговая база = 0.
Как рассчитать налог
Вариант А. Имущественный вычет 1 000 000 ₽
Формула: (Цена продажи – 1 000 000 ₽) × 13 %.
Пример: продали квартиру за 4 500 000 ₽ → (4 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 455 000 ₽.
Вариант Б. Вычет расходов на покупку
Формула: (Цена продажи – Цена покупки – Документальные расходы) × 13 %.
Пример: купили за 3 200 000 ₽, продали за 4 500 000 ₽ → (4 500 000 – 3 200 000) × 13 % = 169 000 ₽.
Выбирайте тот вариант, который даёт меньшую налоговую базу.
Как подать 3-НДФЛ
- До 30 апреля следующего года подаём декларацию в ИФНС (онлайн через «Личный кабинет налогоплательщика» или на бумаге).
- До 15 июля оплачиваем НДФЛ, если сумма к уплате > 0.
Не забудьте:
- договор купли-продажи (и при покупке, и при продаже);
- платёжные документы (банковские выписки, квитанции);
- копию ЕГРН права собственности.
Чек-лист продавца
| Вопрос | Да / Нет | Действие |
|---|---|---|
| Квартира единственное жильё? | Да → | Налога нет (если срок владения < 3 лет). |
| Срок владения ≥ 3 / 5 лет? | Да → | Налога нет. |
| Цена продажи ≤ 1 000 000 ₽? | Да → | Налога нет (вычет покрывает доход). |
| Документы о расходах сохранились? | Да → | Применяем вычет расходов. |
Частые ошибки
- Не указать доход в декларации. Налоговая получает сведения из Росреестра и банков → штраф 20 % от скрытой суммы.
- Занижать цену в договоре. Налоговая может доначислить по кадастровой стоимости × 0,7.
- Забыть о «несовпадении» дат. Срок считается с даты регистрации права, а не с фактической передачи ключей.
Если квартира была у вас менее 3 лет и вы не попадаете под исключения, готовьтесь платить 13 % НДФЛ. Уменьшите сумму вычетом расходов или фиксированным 1 млн ₽, соберите документы и подайте 3-НДФЛ вовремя. При сомнениях проконсультируйтесь с юристом или бухгалтером — ошибки стоят дороже, чем услуги специалиста.
Данная статья подготовлена по состоянию на и не является официальной консультацией ФНС. Уточняйте детали на сайте nalog.gov.ru или у вашего налогового инспектора.