Дата актуализации:

Общие понятия

Термин «снесенный дом» часто используется в юридической и строительной практике, однако его точное значение регулируется рядом нормативных актов РФ. По сути, дом считается снесенным, когда он утратил свои строительные и правовые характеристики, которые позволяют ему функционировать как жилой (или нежилой) объект.

Ключевые признаки сноса

• Физическое разрушение – полностью или частично уничтожены наружные и внутренние конструкции (стены, перекрытия, фундамент).
• Оформление разрешения на снос в органах государственной власти (обычно в муниципальном отделе архитектуры и градостроительства).
• Снятие с реестра недвижимости – изменение статуса в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
• Уничтожение инженерных сетей – отключение и демонтаж коммуникаций (водопровод, электросеть, канализация).

Правовая база

Определение «снесенного дома» закреплено в нескольких нормативных актах:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) – статья 209 «Имущество, утратившее признаки собственности».
2. Закон РФ «О государственном кадастре недвижимости» от № 221‑ФЗ.
3. Градостроительный кодекс РФ (ГК РФ) – статья 78 «Разрешение на снос».
4. Приказ Минэкономразвития РФ от № 307н «Об утверждении Порядка ввода в эксплуатацию и вывода из эксплуатации зданий».

Пошаговый процесс признания дома снесённым

Для того чтобы дом официально считался снесённым, необходимо пройти несколько последовательных этапов.

Получение разрешения на снос

Снос без соответствующего разрешения считается незаконным и может повлечь административную ответственность. Документ выдается органом местного самоуправления после проведения экспертизы проекта сноса.

Выполнение работ по сносу

Строительная организация, имеющая лицензию на снос, проводит работы согласно утверждённому проекту. В процессе фиксируются:

• Дата начала и окончания работ;
• Фотоматериалы и видеозаписи;
• Акт приемки‑сдачи работ, подписанный представителями заказчика и подрядчика.

Оформление актов и документов

После завершения сноса составляются следующие документы:

1. Акт о завершении сноса (подписанный всеми участниками).
2. Технический паспорт земельного участка (в случае, если после сноса остаётся пустой участок).
3. Заявление в Росреестр о выводе объекта из эксплуатации.

Регистрация в ЕГРН

Орган, получивший акт о завершении сноса, передаёт его в Росреестр. После проверки в ЕГРН вносятся изменения:

• Статус объекта меняется на «выведен из эксплуатации».
• Кадастровый номер сохраняется, но в графе «Тип объекта» указывается «пустой земельный участок».

Уведомление владельцев и заинтересованных сторон

Все собственники, арендаторы и организации, имеющие права на объект (например, коммунальные службы), получают официальное уведомление о том, что дом признан снесённым.

Последствия признания дома снесённым

Юридические последствия

• Утрата прав собственности на здание (право переходит к земельному участку).
• Прекращение обязательств по обслуживанию и содержанию здания (например, нет необходимости платить за содержание дома в ТСЖ).
• Возможность проведения новых строительных работ на том же участке (получение нового разрешения на строительство).

Финансовые последствия

• Освобождение от налога на имущество за объект недвижимости, но сохранение налога на землю.
• Возможность получения компенсации за снос (если снос был проведён по требованию государства).
• Снятие с баланса бухгалтерского учёта (для юридических лиц).

Административные последствия

• Обновление данных в системе ГИС ЖКХ – в личном кабинете гражданина исчезает запись о доме.
• Отмена всех текущих договоров, связанных с обслуживанием здания (техническое обслуживание, охрана, уборка).

Примеры из практики

Пример 1: Снос жилого дома в Москве

В 2023 году в районе «Кузьминки» был снесён 10‑этажный жилой дом, построенный в 1975 году. После получения разрешения на снос, подрядная организация «СтройСнос» завершила работы за 4 месяца. В Росреестр был подан акт о выводе здания из эксплуатации, после чего в ЕГРН статус изменился на «пустой земельный участок», а в системе ГИС ЖКХ запись о доме исчезла.

Пример 2: Снос промышленного здания в Санкт‑Петербурге

Промышленный объект, использовавшийся как склад, был признан аварийным. После проведения экспертизы, муниципальная администрация выдала разрешение на снос. По окончании работ в 2022 году в реестре недвижимости объект был помечен как «выведен из эксплуатации», а земельный участок был переоформлен в собственность муниципалитета для дальнейшего развития.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос: Нужно ли получать отдельное разрешение на снос, если дом уже признан аварийным?

Да. Даже если объект признан аварийным, закон требует официального разрешения на снос, выдаваемое муниципальным органом архитектуры и градостроительства.

Вопрос: Может ли снос быть проведён без согласия всех совладельцев?

Если дом находится в общей долевой собственности, необходимо получить согласие совладельцев, оформленный решением общего собрания, либо решение суда.

Вопрос: Как быстро вносится информация о сносе в ГИС ЖКХ?

После подачи актов в Росреестр изменение статуса обычно происходит в течение 10–15 рабочих дней. После этого данные автоматически обновляются в системе ГИС ЖКХ.

Вопрос: Что происходит с коммунальными услугами после сноса?

Все договоры о предоставлении коммунальных услуг аннулируются. Поставщики получают уведомление о прекращении обслуживания.

Вопрос: Можно ли вернуть часть уплаченных за дом налогов?

Возврат налога на имущество за период после даты официального вывода дома из эксплуатации возможен только в случае подтверждения переплаты. Налог на землю сохраняется.

Как проверить, считается ли ваш дом снесённым?

Для проверки статуса объекта выполните следующие действия:

1. Войдите в Личный кабинет гражданина на портале ГИС ЖКХ (кнопка «Войти» в правом верхнем углу сайта).
2. Перейдите в раздел «Мои объекты» и найдите нужный дом по адресу.
3. Если в карточке объекта указано «Выведен из эксплуатации» или «Пустой земельный участок», значит дом официально признан снесённым.
4. При необходимости запросите выписку из ЕГРН через Госреестр – в ней будет отражён текущий статус.

Дом считается снесённым только после прохождения полного юридического и технического цикла: получение разрешения, выполнение работ, оформление актов, их передача в Росреестр и обновление данных в государственных информационных системах (ГИС ЖКХ, ЕГРН). Без выполнения всех этих шагов объект может оставатся в реестре как «существующий», что влечёт за собой финансовые и юридические последствия для собственников.

Помните, что правильное оформление сноса защищает права всех участников процесса и упрощает дальнейшее использование земельного участка.