Аренда жилой недвижимости — популярный способ получать пассивный доход, но многие собственники переживают о налоговых последствиях. Хорошая новость: при определённых условиях договор аренды квартиры вообще не облагается налогом для физического лица. Ниже разберём, какие схемы и договорённости позволяют остаться «чистым» перед ФНС.
Краткий вывод: квартиры почти всегда освобождены от НДС
Согласно последним разъяснениям Белорусской Палаты представителей (эфир телеканала «Беларусь 1», 19 апреля 2026 г.) и Налогового кодекса РФ:
- для жилых квартир, сдаваемых физлицами, НДС не начисляется ни при каких условиях;
- если речь идёт о офисах, складах или иных нежилых помещениях, сдаваемых компанией на ОСНО, НДС почти всегда возникает, но к жилью это не относится.
Когда ИНН физлица не платит НДФЛ
Нулевая ставка по договору менее 1 млн руб. в год
С 2025 г. в России действует льгота: если совокупный годовой доход от сдачи квартиры не превысил 1 000 000 руб., ставка НДФЛ равна 0 %. Важно:
- Речь именно о сумме, полученной в течение календарного года по одному и нескольким договорам.
- Доход рассчитывается без вычета расходов: если вы получили 900 000 руб. арендной платы, льгота применяется полностью.
- Обязательно подать в ИФНС нулевую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года – «нулевые» доходы всё равно нужно отразить.
Использование имущественного вычета
Если доход всё-таки превысил 1 млн руб., можно воспользоваться профессиональным имущественным вычетом в размере 20 % или документально подтвердить расходы (ремонт, коммуналка, проценты по ипотеке). В результате налогооблагаемая база может снова уменьшиться до нуля.
Как оформить «безналоговый» договор: пошаговая инструкция
-
Выбор формы договора:
- Договор найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ) — классический для квартиры.
- Договор безвозмездного пользования не применяется — это уже не аренда и может вызвать подозрения у налоговой.
-
Размер арендной платы:
- Фиксируйте ежемесячный платёж так, чтобы годовой доход не превышал 1 000 000 руб. Например, 82 000 руб./мес. × 12 ≈ 984 000 руб., безопасно.
- Если хотите ставку выше, рассчитайте, при каком размере вычет «съест» весь НДФЛ (или перечислите часть денег авансом в декабре, перенося часть дохода на следующий год).
-
Способ оплаты:
- Карта «Мир» → карта «Мир», самый прозрачный способ, который не вызывает вопросов у банков и налоговой.
- Избегайте наличных больших сумм: операции свыше 100 000 руб. за раз вызывают обязательный контроль Росфинмониторинга.
-
Регистрация в ФНС:
- Если доход за год < 1 млн руб., до 30 апреля подайте 3-НДФЛ c разделом 1 «0 %».
- Если превышение всё же есть, уплатите 13 % (или 15 % при доходе свыше 5 млн руб.) до 15 июля.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Скрыть доход и не подать декларацию | Штраф 20 % от неуплаченного налога плюс пени | Добровольно подать уточнёнку и уплатить налог до проверки |
| Сдавать «в серую» через договор безвозмездного пользования | Налоговая может переквалифицировать в «возмездное» и начислить НДФЛ + штраф | Оформлять только договор найма |
| Не разбивать сумму на несколько физлиц-арендодателей | Если квартира в долевой собственности, доход «складывается» у каждого долевика и лимит 1 млн применяется к каждому | Заключать отдельные договоры с каждым собственником на свою долю |
Примеры расчёта
Пример 1. Доход менее 1 млн руб.
Иван сдал 1-комнатную квартиру за 75 000 руб./мес. Годовой доход — 900 000 руб. Ставка НДФЛ = 0 %. Декларация 3-НДФЛ подаётся с нулевым налогом.
Пример 2. Доход 1,5 млн руб. с вычетом
Мария сдаёт 2-комнатную квартиру за 125 000 руб./мес. (1,5 млн за год). Применяет профессиональный вычет 20 % → 1,5 млн – 20 % = 1,2 млн. НДФЛ 13 % = 156 000 руб. Однако если у неё есть чеки на ремонт на 500 000 руб., база станет 1 млн → НДФЛ 130 000 руб. При желании можно снизить ставку до 0 %, если уменьшить арендную плату или разбить договор на два собственника.
Чек-лист для собственника
- ☐ Рассчитал годовой доход и убедился, что он ≤ 1 млн руб.
- ☐ Подписал договор найма жилого помещения с конкретной суммой и сроком.
- ☐ Получает платежи на свою карту и сохраняет выписки.
- ☐ До 30 апреля следующего года подаёт 3-НДФЛ (в личном кабинете или через «Госуслуги»).
- ☐ Если превышение, заранее рассчитал вычет и уплатил налог до 15 июля.
Для рядового собственника, сдающего одну квартиру, самый простой путь — удерживать годовой доход до 1 000 000 руб. и подать нулевую декларацию. Тогда аренда будет полностью «без налога», а ФНС не предъявит претензий. Остальные схемы (вычеты, долевая собственность) подходят тем, кто готов вести учёт и документы. Главное — не скрывать доходы и избегать «серых» форм договоров.
Дата актуальности: 19 апреля 2026 г. Консультируйтесь с квалифицированным бухгалтером при сложных схемах.