Купить жильё в ипотеку сегодня решаются не только супруги, но и родители с детьми, друзья или даже коллеги․ В таком случае банк почти всегда требует привлечь созаемщика, который становится равноправным должником по кредиту․ Однако мало кто задумывается: какие именно права на квартиру при этом возникают у второго (и последующих) заёмщиков? Разберёмся подробно․
Кто такой созаемщик по закону
Согласно ст․ 323 ГК РФ, созаемщик — это лицо, которое вместе с основным заёмщиком подписывает кредитный договор и несёт солидарную ответственность перед банком․ Другими словами, если основной заёмщик перестаёт платить, требования могут предъявляться полностью к созаемщику․
- Обязанность платить — есть․
- А что насчёт права собственности на купленную квартиру?
Возможные варианты оформления права собственности
Созаемщик — собственник (долевая или совместная)
Наиболее распространённый сценарий: в ЕГРН (бывш․ Росреестр) квартира оформляется в долевую собственность всех участников сделки․ Например:
- основной заёмщик, ½ доли;
- созаемщик — ½ доли․
Или в совместную собственность супругов (ст․ 244 ГК РФ), если оба состоят в браке․
Созаемщик — не собственник
Иногда квартира оформляется только на основного заёмщика․ В этом случае созаемщик:
- несёт обязательства по кредиту;
- не имеет права владения и распоряжения жильём;
- может потребовать признания доли через суд, если докажёт, что средства на первоначальный взнос и/или платежи вносились им лично․
Права созаемщика-собственника в деталях
Владение и пользование
Созаемщик, вписанный в ЕГРН как собственник:
- имеет право проживать в квартире;
- может сдавать свою долю в аренду (при долевой собственности) или всю квартиру (при совместной — только с согласия остальных собственников);
- обязан участвовать в оплате коммунальных услуг пропорционально доле․
Распоряжение
Созаемщик может:
- Продать свою долю — но преимущественное право покупки у других собственников (ст․ 250 ГК РФ)․
- Заложить долю — потребуется согласие всех собственников и банка-ипотекодержателя․
- Оформить дарение или завещание, свободно, если иное не прописано в кредитном договоре․
Ограничения, которые следует учитывать
Обременение ипотекой
Даже после внесения в ЕГРН собственник не может:
- продать квартиру без согласия банка;
- выделить долю в натуре (размен) до полного погашения ипотеки․
Судебные риски при неплатеже
Если платежи прекращаются, банк подаёт в суд — и взыскание может обратить на долю любого из созаемщиков-собственников․ После реализации доли на торгах новый владелец может потребовать выселения остальных жильцов․
Как защитить права созаемщика
- Фиксировать все платежи․ Вносите деньги только через банк с указанием назначения «ипотечный платёж от созаемщика ФИО»․
- Подписывать дополнительное соглашение между всеми участниками, где чётко прописаны доли, порядок проживания и компенсаций․
- Страховать титул и жизнь․ Если основной заёмщик погибнет, страховка покроет долг, а доля перейдёт к наследникам (и наоборот)․
- Регистрировать брачный договор или соглашение о долевом участии, если созаемщики — родственники, чтобы избежать споров при разводе или разделе имущества․
Алгоритм проверки своей доли
- Зайдите на сайт Росреестра или ЕГРН онлайн․
- Введите кадастровый номер квартиры или адрес․
- В выписке убедитесь, что:
- ваше ФИО указано в разделе «Правообладатели»;
- размер доли прописан (½, ⅓ и т․ д․);
- есть запись об ипотеке (обременение)․
- Если данных нет — обращайтесь к нотариусу или в суд для признания права собственности․
Созаемщик имеет право на квартиру только в том случае, если он внесён в ЕГРН как собственник․ Обязанность выплачивать кредит при этом никуда не исчезает, даже если собственность оформлена только на основного заёмщика․ Поэтому перед подписанием договора:
- оформите долевое соглашение;
- уточните кадастровый паспорт и выписку ЕГРН;
- проконсультируйтесь с ипотечным юристом․
Так вы избежите судебных разбирательств и сможете спокойно отметить не только юбилеи друзей, но и собственные, уже в своей квартире․