С 1 января 2023 года в России была введена кадастровая стоимость (КС) как основной показатель для расчёта налога на имущество организаций и физических лиц. До недавнего времени налоговая база часто определялась исходя из бухгалтерской (инвентаризационной) стоимости, однако теперь большинство объектов недвижимости облагаются по их кадастровой оценке. В статье разберём, какие именно виды недвижимости подпадают под этот порядок, какие существуют исключения, а также как менялись правила с 2022 по 2026 год.

Что такое кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость – это результат государственной оценки объекта недвижимости, установленный на определённую дату (обычно 1 января года оценки). Оценка проводится региональными органами Росреестра и учитывает такие параметры, как местоположение, площадь, назначение, техническое состояние и рыночные условия.

КС используется в следующих целях:

• расчёт налога на имущество физических и юридических лиц;
• определение базовой цены при сделках с недвижимостью;
• расчёт госпошлин, штрафов и иных платежей;
• внутренний контроль за стоимостью государственных и муниципальных земельных участков.

Налог на имущество и кадастровая стоимость

Налоговый кодекс РФ (ст. 378.2) фиксирует порядок налогообложения объектов недвижимости по кадастровой стоимости. Для большинства категорий имущество считается облагаемым, если:

1. объект включён в перечень, указанный в подпунктах 1, 2, 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ;
2. кадастровая стоимость определена и зарегистрирована в Росреестре.

С 2022 года налогоплательщики обязаны принимать в расчёт изменённую в сторону уменьшения (или увеличения) кадастровую стоимость с даты начала её применения – то есть с 1 января 2022 года, если изменение было внесено в реестр до 1 января 2023 года.

Какие объекты недвижимости облагаются налогом по кадастровой стоимости?

Ниже приводится полный перечень объектов, подпадающих под обязательное налогообложение по КС (по состоянию на 2026 год).

Объекты, указанные в подпункте 1 ст. 378.2

• Здания и сооружения, находящиеся в собственности физических лиц, юридических лиц, государственных и муниципальных образований;
• Коммерческие (торгово‑офисные, производственные) помещения;
• Жилые квартиры, комнаты, дома, включая нежилые помещения, если они находятся в собственности (не в аренде).

Объекты, указанные в подпункте 2 ст. 378.2

• Земельные участки, принадлежащие физическим и юридическим лицам (за исключением сельскохозяйственных земель, земель лесного фонда и др., для которых действуют отдельные правила);
• Участки, предназначенные под застройку, если они включены в реестр кадастровой стоимости.

Объекты, указанные в подпункте 4 ст. 378.2

• Объекты капитального строительства, стоимость которых превышает 300 млн рублей (для них ставка может быть повышена с 2 % до 2,5 %);
• Объекты незавершённого строительства (незавершённые здания, объекты, учтённые как товары или незавершённое производство) – в случае, если они учитываются в бухгалтерском учёте, но не приняты на учёт как основные средства, они также облагаются по КС.

Особые категории

• Объекты общего пользования (коридоры, лестничные клетки, технические помещения) – в некоторых регионах они включаются в налоговую базу, если имеют самостоятельный кадастровый номер.
• Гаражи, хозяйственные постройки, отдельные помещения в многоквартирных домах – ставка обычно составляет 0,1 % от кадастровой стоимости.

Исключения из налогообложения по кадастровой стоимости

Не все недвижимое имущество подлежит налогообложению по КС. Согласно ст. 378.2 НК РФ существуют следующие исключения:

• Сельскохозяйственные земельные участки, используемые для сельского хозяйства;
• Земли лесного фонда;
• Земли, принадлежащие государству и муниципалитету, используемые в общественных интересах (школы, больницы, дороги) – они могут облагаться по иной ставке или полностью освобождаться;
• Объекты, находящиеся в процессе приватизации, если их кадастровая стоимость пока не определена.

Для организаций, находящихся на упрощённой системе налогообложения (УСН), налог на имущество обязателен только в том случае, если на балансе есть нежилое помещение, кадастровая стоимость которого определена. Если стоимость не определена, налог не начисляется (см. Гарант.ру).

Ставки налога и льготы

Ставка налога зависит от вида имущества и его стоимости:

Льготы предоставляются:

• Для пенсионеров и инвалидов (снижение ставки до 0,05 %);
• Для многодетных семей (лимит по стоимости и снижение ставки);
• Для организаций, осуществляющих благотворительную деятельность (освобождение от налога на часть имущества);
• Региональные льготы, зависящие от местных программ развития.

Период применения и переходные положения (2022 – 2026 гг.)

Согласно аналитике Гарант.ру и официальных разъяснений ФНС, порядок применения кадастровой стоимости менялся следующим образом:

1. 2022 год – в региональные реестры вносились изменения, уменьшавшие КС некоторых объектов; налогоплательщики обязаны учитывать эти изменения с 1 января 2022 года.
2. 2023 год – начало применения новой КС в расчёте налога на имущество организаций; некоторые регионы ввели повышенные ставки для объектов стоимостью более 300 млн руб.
3. 2024 год – в столице и крупных регионах наблюдался рост КС жилой недвижимости на 21 % и снижение коммерческой на 3 % (по данным Контур.Бухгалтерия); налоговые базы были пересчитаны.
4. 2025 год – введена обязательная уплата налога за 2024 год до 31 декабря 2025 года; была уточнена процедура расчёта для объектов, находящихся в учёте как товары.
5. 2026 год – в Москве ожидается рост КС в среднем на 23 %; региональные бюджеты готовятся к увеличению доходов от налога на имущество, а также к новому порогу в 2,5 % для объектов стоимостью более 500 млн руб.

Как узнать кадастровую стоимость своего объекта?

Существует несколько способов:

• Через портал Росреестра – вводите адрес или кадастровый номер, получаете официальную оценку.
• В личном кабинете на сайте ФНС России – там можно увидеть начисления по КС.
• Обращение в территориальное отделение Росреестра (получение справки о КС).
• С помощью онлайн‑калькуляторов, предоставляемых региональными налоговыми службами.

Практические рекомендации для налогоплательщиков

1. Проверьте актуальность КС. Сравните данные в реестре с тем, что указано в налоговой декларации. При расхождении подайте заявление об исправлении.
2. Учтите льготы. Своевременно подайте заявление о предоставлении льгот (пенсионные, многодетные, благотворительные).
3. Своевременно уплачивайте налог. Дедлайн – 31 декабря налогового периода; просрочка влечёт пени.
4. Соберите доказательства уменьшения стоимости. Если КС завышена (например, из‑за ошибки в площади), подготовьте экспертизу и подайте апелляцию в Росреестр.
5. Следите за изменениями регионального законодательства. В разных субъектах РФ могут быть свои коэффициенты и дополнительные льготы.

С 2023 года кадастровая стоимость стала главным ориентиром при расчёте налога на имущество. По ней облагаются:

• все здания и сооружения, находящиеся в собственности;
• земельные участки, за исключением сельскохозяйственных и лесных;
• объекты капитального строительства стоимостью более 300 млн руб.;
• незавершённое строительство и отдельные помещения, учтённые в бухгалтерском учёте.

Исключения составляют сельскохозяйственные земли, земли лесного фонда и объекты, используемые в общественных интересах без коммерческого характера. Ставки варьируются от 0,1 % до 2,5 % в зависимости от типа имущества и его стоимости, а региональные льготы позволяют снизить налоговую нагрузку.

Регулярный мониторинг кадастровой стоимости и своевременное применение льгот – ключ к минимизации налоговых расходов в 2022‑2026 годах.