С 2026 года в России продолжается поэтапный переход на исчисление налога на имущество физических и юридических лиц по кадастровой стоимости. Это означает, что размер налога будет привязан не к инвентаризационной стоимости (которая часто занижена), а к рыночной оценке, отражённой в государственном кадастре недвижимости. В статье разберёмся, какие именно объекты попадают под новые правила, как рассчитывается налог и какие льготы предусмотрены.
Что такое кадастровая стоимость и почему она важна?
Кадастровая стоимость, это официальная оценка объекта недвижимости, проводимая по единой методике Росреестра. Она приближена к рыночной цене, но может быть выше или ниже реальной стоимости. Именно от неё теперь будет рассчитываться:
- налог на имущество физлиц (квартиры, дома, гаражи);
- налог на имущество организаций (офисы, склады, торговые центры);
- земельный налог (если кадастровая стоимость земельного участка определена).
В Москве, по данным Росреестра на 2026 год, средняя кадастровая стоимость жилья увеличится на 23 %, что автоматически повысит и налоговую нагрузку на собственников.
Имущество физических лиц: список объектов
Жилая недвижимость
С 2026 года налог по кадастровой стоимости начисляется для:
- Квартир, вычет 20 м²;
- Комнат — вычет 10 м²;
- Жилых домов — вычет 50 м²;
- Гаражей и машино-мест — без вычета;
- Единых недвижимых комплексов, включающих жилые помещения.
Пример: кадастровая стоимость квартиры 5 млн руб., площадь 54 м². Налогооблагаемая база = 5 000 000 × (54 – 20) / 54 ≈ 3,15 млн руб.
Нежилая недвижимость физлиц
Под действие правил попадают:
- апартаменты (если в ЕГРН указан код «апартаменты»);
- объекты, не завершённые строительством (долевое участие);
- паркинги, сараи, бани, емкости для садоводства.
Имущество организаций: список объектов
Переход на кадастровую стоимость для юрлиц затрагивает:
- Административно-офисные здания и центры (включая бизнес-центры, торговые центры, гостиницы).
- Нежилые помещения свободного назначения (склады, производственные помещения, ангары).
- Объекты общественного питания и бытового обслуживания (кафе, салоны, автомойки).
- Земельные участки под вышеуказанные объекты.
Примеры из практики
- В Петербурге в 2024 году налог на имущество организаций составил 58,1 млрд руб. — рост на 67 % к 2023 году именно из-за перехода на кадастровую стоимость.
- Концерн «Питер» оспаривает в суде отказ Смольного включить два его бизнес-центра в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Если компания выиграет, налог может быть рассчитан по остаточной балансовой стоимости, что снизит платёж.
Как узнать, облагаеться ли ваш объект по кадастровой стоимости?
Шаг 1. Получите выписку из ЕГРН на сайте rosreestr.gov.ru или через сервис «Госуслуги».
Шаг 2. Проверьте, указана ли кадастровая стоимость и вид разрешённого использования.
Шаг 3. Сверьтесь со списком объектов, публикуемым ФНС России ежегодно до 1 января (по каждому региону).
Льготы и вычеты
Для физических лиц:
- Вычет по площади (см. раздел 2.1).
- Льгота для пенсионеров, инвалидов, участников боевых действий — освобождение от налога на 1 объект каждого типа.
- Снижающий коэффициент: 0,2 → 0,4 → 0,6 → 0,8 → 1,0 (поэтапное увеличение в течение 5 лет).
Для организаций:
- Регионы могут устанавливать пониженные ставки вплоть до 0 %.
- Инвестиционные налоговые вычеты по программам ТОР и СПИК.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена?
- Подайте заявление в комиссию при Росреестре — срок 6 месяцев с даты внесения данных в ЕГРН.
- Обжалуйте в суде, потребуется независимая экспертиза.
- Используйте сервис «Публичная кадастровая карта», чтобы сравнить ваш объект с аналогичными и подготовить обоснование для снижения оценки.
Калькулятор налога на имущество по кадастровой стоимости
На сайте ФНС доступен онлайн-калькулятор: https://www.nalog.gov.ru/rn77/service/nalog_calc/. Вводите кадастровый номер и получаете расчёт с учётом вычетов и льгот.
Переход на кадастровую стоимость — это обязательное условие для всех регионов России в 2026 году. Проверьте, попадает ли ваш объект под новые правила, воспользуйтесь льготами и, при необходимости, оспорьте завышенную оценку. Это позволит минимизировать финансовую нагрузку и избежать претензий со стороны налоговых органов.