Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры зависит от трёх параметров:
- Срока владения объектом недвижимости.
- Размера дохода от продажи.
- Налогового статуса продавца (резидент или нерезидент РФ).
В 2026 году действует прогрессивная шкала НДФЛ, отличающаяся от привычной фиксированной ставки 13 %. Ниже — подробности, примеры и инструкции, как законно снизить или вовсе избежать налога.
Когда налог не платится (0 %)
- Минимальный срок владения истёк:
- 5 лет, общий случай (приобретение после г.).
- 3 года — если квартира получена:
- в наследство или в дар от близкого родственника;
- по договору ренты или приватизации;
- единственное жильё, проданное после г.
- Семья с двумя и более детьми освобождена от НДФЛ вне зависимости от срока владения (поправки 2025 г.).
- Доход ≤ 1 млн руб. — применяется имущественный вычет, база обложения обнуляется.
Ставки НДФЛ в 2026 году
| Доход от продажи за налоговый период | Ставка для резидентов | Ставка для нерезидентов |
|---|---|---|
| ≤ 2,4 млн руб. | 13 % | 30 % |
| Свыше 2,4 млн руб. | 15 % |
Как рассчитать базу и налог
Формула:
НДФЛ = (Доход от продажи – Вычет/Расходы) × Ставка
Что можно вычесть:
- 1 млн руб. — безусловный имущественный вычет (п. 2 ст. 220 НК РФ).
- Документированные расходы на покупку этой же квартиры (включая ипотечные проценты).
Пример 1. Продажа после 3 лет владения (единственное жильё)
- Куплена в 2023 г. за 2,0 млн руб.
- Продана в 2026 г. за 2,6 млн руб.
- Имущественный вычет получен ранее.
Минимальный срок 3 года истёк — налог 0 %.
Пример 2. Продажа через 2 года (менее 5 лет)
- Куплена в 2024 г. за 5 млн руб., проценты по ипотеке — 300 тыс. руб.
- Продана в 2026 г. за 6 млн руб.
- Доход = 6 млн – (5 млн + 300 тыс.) = 700 тыс. руб.
- 700 тыс. руб. < 2,4 млн ⇒ ставка 13 %.
НДФЛ = 700 000 × 13 % = 91 000 руб.
Пример 3. Доход превышает 2,4 млн руб.
- Куплена в 2022 г. за 3 млн руб.
- Продана в 2026 г. за 8 млн руб.
- Доход = 8 – 3 = 5 млн руб.
НДФЛ = (2 400 000 × 13 %) + (2 600 000 × 15 %) = 312 000 + 390 000 = 702 000 руб.
Пошаговая инструкция для продавца
- Определить срок владения и возможные льготы.
- Выбрать выгодный вид вычета:
- 1 млн руб., если документов на расходы нет;
- фактические расходы (включая проценты), если они больше 1 млн.
- До 30 апреля 2027 г. подать декларацию 3-НДФЛ за 2026 год.
- Оплатить налог до 15 июля 2027 г.
Частые вопросы
✓ Можно ли включать в расходы проценты по ипотеке?
Да, если квартира покупалась в кредит, сумма уплаченных процентов уменьшает налогооблагаемую базу.
✓ Как быть, если продажа и покупка в одном году?
Вы вправе одновременно:
- применить вычет при продаже;
- получить имущественный вычет при покупке новой квартиры (максимум 260 тыс. руб.).
Одни и те же расходы «на входе» и «на выходе» не дублируются: вычитаем либо расходы на покупку, либо доход от продажи.
Ключевая мысль
Если квартира продана до истечения минимального срока владения, налог рассчитывается по прогрессивной ставке 13 %/15 %. Однако документированные расходы и льготные вычеты позволяют существенно сократить или обнулить НДФЛ. Правильный расчёт и своевременная подача декларации исключат штрафы и претензии ФНС.