Получение квартиры в дар — радостное событие, но вместе с ним часто появляется вопрос о налоговых обязательствах․ В России налогообложение подаренной недвижимости регулируется Налоговым кодексом (НК РФ) и рядом подзаконных актов․ В статье разберём, какой налог применяется к подаренному жилью, кто обязан платить налог, какие существуют льготы и как правильно оформить сделку, чтобы избежать штрафов․

Основные понятия

• Даритель — лицо, передающее имущество безвозмездно․
• Одаряемый — получатель подарка․
• НДФЛ (налог на доходы физических лиц) — основной налог, который может возникнуть при получении и/или продаже подаренной недвижимости․
• Кадастровая стоимость — официальная оценка стоимости недвижимости, используемая при расчёте налогов․

Кто платит налог при получении подаренной квартиры?

Согласно статье 217 НК РФ, доход, полученный в виде подарка от близкого родственника, не облагается НДФЛ․ К близким родственникам относятся:

• родители, дети, бабушки и дедушки;
• внуки, братья и сестры;
• супруг(а)․

Если же даритель не является близким родственником (например, дальний родственник, знакомый, коллега), то получатель обязан уплатить НДФЛ в размере 13 % от рыночной стоимости квартиры на момент дарения․

Пример расчёта

1. Кадастровая стоимость квартиры, 5 000 000 ₽․
2. Рыночная (оценочная) стоимость, признанная налоговой — 6 000 000 ₽․
3. Налог = 13 % × 6 000 000 ₽ = 780 000 ₽․

Налог при продаже подаренной квартиры

Налоговая нагрузка при продаже зависит от того, сколько времени вы владели имуществом и от того, кто был дарителем․

Налоговая ставка

При реализации недвижимости физическое лицо обязано уплатить НДФЛ в размере 13 % от разницы между продажной ценой и стоимостью, за которую было получено жильё (стоимость дарения)․

Срок владения и налоговый вычет

• Если квартира получена от близкого родственника, налог не взимается, если вы её продаёте спустя не менее 3 лет с момента регистрации права собственности (для недвижимости, приобретённой в 2016 г․ и позже)․ Это правило действует вместо прежних 5‑летних сроков․
• Для подарков от незнакомых лиц (неблизких родственников) налог уплачивается независимо от срока владения, однако можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом до 2 000 000 ₽, если вы не использовали его в течение последних 3 лет․

Как рассчитывать налог при продаже

1. Определите стоимость получения — рыночную стоимость квартиры на момент дарения (если даритель не родственник) или её кадастровую стоимость (если даритель, близкий родственник)․
2. Вычтите эту сумму из цены продажи․
3. Полученный доход умножьте на 13 %․
4. Если вы имеете право на имущественный вычет, уменьшите налоговую базу на сумму вычета․

Подача декларации и сроки уплаты

Если налог не уплачивается в указанные сроки, начисляются пени и штрафы в размере 20 % от суммы налога (за каждый просроченный день)․

Кто освобождается от уплаты налога?

• Даритель не платит налогов при передаче квартиры в дар — он не получает доход․
• Одаряемый, получивший жильё от близкого родственника, освобождается от уплаты НДФЛ при получении․
• При продаже подаренной квартиры, полученной от близкого родственника, налог не взимается, если соблюдены сроки владения (≥ 3 года) и/или использован имущественный вычет․
• Налог не взимается, если стоимость подаренной квартиры не превышает 300 000 ₽ (порог, установленный в 2025 г․) — однако такой случай встречается редко из‑за высокой стоимости недвижимости․

Частые ошибки и как их избежать

1. Не учитывать рыночную стоимость․ Налоговая часто использует независимую оценку, а не кадастровую стоимость․ При оформлении договора дарения рекомендуется приложить оценочный акт․
2. Пропуск срока подачи декларации․ Даже если налог не должен быть уплачен (например, дарение от близкого родственника), декларацию всё равно нужно подать в срок, иначе могут назначить штраф за неявку․
3. Неправильный указатель в договоре․ В договоре дарения должно быть чётко прописано, что передача происходит безвозмездно и указаны данные дарителя и одаряемого․
4. Отсутствие подтверждения родства․ При получении подарка от родственника необходимо предоставить справку о родстве (свидетельство о рождении, браке и т․п․) в налоговую․
5. Неиспользованный налоговый вычет․ При продаже подаренной квартиры часто забывают заявить имущественный вычет, что приводит к переплате․

Пошаговая инструкция по оформлению дарения

Шаг 1․ Подготовка документов

• Паспорт и ИНН обеих сторон․
• Свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН)․
• Справка о родстве (если даритель — близкий родственник)․
• Оценочный акт (по желанию, но рекомендуется)․

Договор составляется в письменной форме, подписывается у нотариуса и регистрируется в Росреестре․ В договоре указываются:

• Полные данные сторон;
• Точное описание недвижимости (адрес, кадастровый номер)․
• Указание, что передача осуществляется безвозмездно․
• Дата и место заключения договора․

Шаг 3․ Регистрация перехода права

После нотариального заверения документы подаются в Росреестр․ Срок регистрации — до 30 дней․

Шаг 4․ Декларирование и уплата налога (при необходимости)

• Заполнить форму 3‑НДФЛ в личном кабинете ФНС․
• Указать в декларации: «получение в дар недвижимости от (не)близкого родственника»․
• Оплатить налог (13 % от рыночной стоимости) до 15 июля․

Шаг 5․ При продаже — расчёт и уплата НДФЛ

Соберите все документы (договор дарения, оценочный акт, договор купли‑продажи, справка о уплате НДФЛ при получении)․ Подайте декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля, уплатите налог до 15 июля․

Что изменилось в 2026 году?

Ниже перечислены ключевые нововведения, вступившие в силу с 1 января 2026 года:

• Ставка налога на дарение от нелояльных (дальних) родственников и посторонних лиц повышена с 13 % до 15 % от рыночной стоимости․
• Введён лимит в 70 % от кадастровой стоимости при определении рыночной стоимости для целей налогообложения (появилась формула: рыночная стоимость = 0,7 × кадастровая + 30 % от разницы между рыночной и кадастровой, если таковая известна)․
• Упрощённый порядок получения имущественного налогового вычета, теперь его можно применить в течение 5 лет после получения подарка, а не только 3․
• Сокращён срок обязательного удержания налога при продаже подаренной квартиры от близкого родственника до 3 лет (ранее — 5 лет)․

Подаренное жильё в России облагается налогом НДФЛ только в двух случаях:

1. Если даритель не является близким родственником — одаряемый платит 13 % (с 2026 г․ — 15 %) от рыночной стоимости․
2. При продаже подаренной квартиры, если не соблюдены сроки владения или не использован имущественный вычет․

Для большинства семейных дарений налоговой обязательств нет, однако важно правильно оформить договор, своевременно подать декларацию и, при необходимости, уплатить налог․ Соблюдение сроков и правильный расчёт помогут избежать штрафов и лишних расходов․

Дата актуализации: 19 апреля 2026 г․ 14:35․