В 2026 году многие россиян столкнутся с вопросом: какой налог нужно уплатить при продаже квартиры, полученной в наследство?
На первый взгляд кажется, что наследство само по себе не облагается налогом, однако при последующей продаже недвижимости возникает обязанность уплатить налог на доход от продажи (НДФЛ)․ В статье разберём текущие нормы, льготы, способы снижения налоговой нагрузки и практические рекомендации․
Налоговый статус наследства
Согласно Налоговому кодексу РФ, получение имущества в порядке наследования не считается налогооблагаемым доходом․ Поэтому наследник не платит налог за сам факт получения квартиры, денег или автомобиля․
Однако в момент реализации (продажи) наследуемого имущества возникает налоговый объект – доход от продажи, который подлежит налогообложению по ставке 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов)․
Как рассчитывается налог при продаже наследуемой квартиры
Формула расчёта
Налог = (Цена продажи – Стоимость приобретения – Расходы, связанные с продажей) × Ставка НДФЛ
- Цена продажи – сумма, полученная от покупателя․
- Стоимость приобретения – в случае наследства считается стоимостью, указанной в свидетельстве о праве наследования (обычно это рыночная стоимость на момент смерти наследодателя)․
- Расходы, связанные с продажей – нотариальные услуги, комиссии агентств, расходы на рекламу, оценку и пр․
- Ставка НДФЛ – 13 % для физических лиц‑резидентов, 30 % для нерезидентов․
Пример расчёта
- Наследник получил квартиру в 2024 году, её стоимость в свидетельстве о наследстве – 4 500 000 руб․
- В 2026 году квартира продана за 6 200 000 руб․
- Расходы на продажу (нотариат, агент) – 150 000 руб․
- Налоговая база = 6 200 000 – 4 500 000 – 150 000 = 1 550 000 руб․
- Налог = 1 550 000 × 13 % = 201 500 руб․
Льготы и освобождения от налога
Пятилетний срок владения
Если квартира находилась в собственности у наследника не менее пяти лет (с даты вступления в собственность), налог не уплачивается․ Это правило действует независимо от того, получено ли жильё в наследство или куплено․
Льгота для семей с детьми
С 2022 года для семей, у которых одновременно происходит продажа одной недвижимости и покупка (или строительство) нового жилья, предоставляется налоговая льгота – налог может быть снижен до 0 % при условии, что:
- Продажа и покупка оформляются в течение одного налогового периода;
- Покупка нового жилья производится в течение трёх лет после продажи;
- Сумма покупки не превышает суммы продажи․
Освобождение от налога для инвалидов и ветеранов
Лица, имеющие статус инвалида I‑II группы, ветерана Великой Отечественной войны, а также получившие статус «многодетная семья», могут воспользоваться дополнительными налоговыми вычетами (до 1 000 000 руб․) при продаже недвижимости․
Предлагаемые изменения законодательства (2026 год)
В 2026 году депутаты Государственной Думы внесли законопроект об отмене налога на доход от продажи недвижимости, полученной в наследство․ Если закон будет принят, то наследники смогут продавать квартиры без уплаты НДФЛ, независимо от срока владения․ На момент написания статьи законопроект находится на стадии обсуждения и ещё не принят․
Как правильно оформить продажу и подать декларацию
- Соберите документы:
- Свидетельство о праве наследования;
- Документ, подтверждающий стоимость квартиры (оценка, выписка из реестра недвижимости);
- Договор купли‑продажи;
- Квитанции об оплате нотариальных и агентских услуг․
- Подготовьте налоговую декларацию (форма 3‑НДФЛ)․ Заполняеться в электронном кабинете налогоплательщика или в бумажном виде до 30 апреля года, следующего за годом продажи․
- Укажите налоговую базу согласно пункту 2․1․ При наличии льгот укажите соответствующие основания (пятилетний срок, семейные льготы и т․д;)․
- Оплатите налог в течение 30 дней после подачи декларации․ При нулевой налоговой базе (льготы) оплата не требуется․
- Сохраните подтверждения об оплате и копию декларации — они могут понадобиться в случае налоговой проверки․
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Нужно ли платить налог, если квартира была получена в наследство от родственника, который умер менее чем за 5 лет до продажи?
Да․ Пятилетний срок считается с даты вступления в собственность, а не с даты смерти наследодателя․ Если с момента получения квартиры прошло менее пяти лет, налог обязателен, если нет других льгот․
Можно ли уменьшить налог, указав в качестве стоимости приобретения рыночную стоимость на момент продажи?
Нет․ При наследстве в качестве стоимости приобретения принимается стоимость, указанная в свидетельстве о наследстве․ Уменьшить базу можно только за счёт документально подтверждённых расходов (нотират, агент, реклама)․
Как оформить налоговую льготу при одновременной покупке нового жилья?
В декларации необходимо указать пункт «Применение вычета при продаже и одновременной покупке (строительстве) недвижимости»․ Прилагаются копии договора купли‑продажи нового жилья и подтверждение оплаты․
Что делать, если планируется продажа недвижимости за границу?
Доход от продажи недвижимости, находящейся в России, подлежит налогообложению в РФ независимо от места продажи․ Если покупатель — нерезидент, налог сохраняется, но в случае двойного налогообложения может быть применён соответствующий международный договор․
Продажа квартиры, полученной по наследству, облагается налогом на доход от продажи недвижимости по ставке 13 % (резиденты)․ Налог можно избежать или существенно уменьшить, если:
- Квартира находилась в собственности более пяти лет;
- Наследник использует семейную льготу при одновременной покупке нового жилья;
- Наследник имеет статус, предоставляющий дополнительные налоговые вычеты (инвалид, ветеран, многодетная семья);
- В 2026 году законопроект об отмене налога для наследников будет принят․
Тщательное документальное оформление и своевременная подача декларации помогут избежать штрафов и лишних расходов․
Полезные ссылки
- Официальный сайт Федеральной налоговой службы
- Тексты законов и законопроектов РФ
- Сервис проверки стоимости недвижимости
Если у вас остались вопросы, рекомендуется обратится к налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся на наследственном праве․