Дарение квартиры человеку, не являющемуся близким родственником, всегда влечёт за собой обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2026 году правила не изменились: одаряемый обязан самостоятельно рассчитать налог, подать декларацию и перечислить деньги в бюджет. Ниже — подробная инструкция, цифры, сроки и типичные ошибки.
Размер налога при дарении квартиры не родственнику
Ставка НДФЛ для резидентов РФ составляет 13 %, для нерезидентов, 30 % (ст. 224 НК РФ).
Налоговая база определяется как кадастровая стоимость квартиры на 1 января года, в котором заключён договор дарения (п. 6 ст. 217.1, п. 3 ст. 214.10 НК РФ). Если кадастровая стоимость не определена, берут рыночную оценку, но такие случаи редки.
Пример расчёта:
- Кадастровая стоимость квартиры, 5 000 000 ₽
- НДФЛ = 5 000 000 × 13 % = 650 000 ₽
Кто обязан платить налог
Налог платит одаряемый, то есть человек, получивший квартиру в дар. Даритель никаких налогов не платит, поскольку не получает доход (письмо Минфина от № 03-11-11/13).
Какие родственники освобождаются от НДФЛ
Если квартира дарится близкому родственнику, налог не облагается вовсе (пп. 18.1 п. 217 НК РФ). К близким родственникам закон относит:
- родителей и детей (включая усыновителей и усыновлённых);
- бабушек/дедушек и внуков;
- родных братьев и сестёр;
- супругов.
Тёща, свекровь, дядя, племянник, кузен и т. д. считаются «просто» родственниками и льготу не получают. В этих случаях НДФЛ платится на общих основаниях.
Пошаговая инструкция для одаряемого
Шаг 1. Получить кадастровую выписку
Сразу после регистрации перехода права в Росреестре закажите выписку из ЕГРН с кадастровой стоимостью: она понадобится для расчёта налога.
Шаг 2. Подать декларацию 3-НДФЛ
- Срок: до 30 апреля года, следующего за годом дарения.
- Способы подачи:
- онлайн через сервис «Личный кабинет налогоплательщика» на сайте nalog.gov.ru;
- при личном визите в ИФНС;
- через представителя по нотариальной доверенности.
Шаг 3. Уплатить налог
- Срок: до 15 июля того же года, в котором подана декларация.
- Налог можно оплатить онлайн (карта, СБП) или через любой банк по реквизитам из квитанции ИФНС.
Особые ситуации
Частичное освобождение
Налоговых вычетов при дарении не предусмотрено. Даже если квартира была получена «в долях» (например, 1/2 доля), НДФЛ считается от полной кадастровой стоимости этой доли.
Дарение доли в квартире
Если дарится доля, налог рассчитывается пропорционально:
- Кадастровая стоимость всей квартиры — 6 000 000 ₽
- Доля в подарок, 1/3
- НДФЛ = 6 000 000 × 1/3 × 13 % = 260 000 ₽
Налог при последующей продаже подаренной квартиры
Если одаряемый решит продать квартиру раньше минимального срока владения (3 года для подарка от близкого родственника, 5 лет — для остальных), он заплатит НДФЛ с разницы между ценой продажи и кадастровой стоимостью при дарении (ст. 214.10 НК РФ). Налог дарения уже уплачен, поэтому повторного налогообложения не возникает.
Что будет, если не платить
- Штраф: 20 % от неуплаченного налога (по умолчанию) или 40 % при умышленном уклонении.
- Пеня: 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
- Исполнительская надпись: приставы могут списать долг со счёта, арестовать имущество, взыскать задолженность с зарплаты.
Как сэкономить (законно)
- Оформить дарение как долю. Подарить 1/2 долю в 2026 году, а остальную — в 2027. Таким образом сумма налога распределится на два налоговых периода.
- «Переоформить» в близкого родственника. Если один из участников сделки является близким родственником (например, мать дарит сыну, а сын потом дарит девушке), можно использовать двойную цепочку дарений, но нужно учитывать риски «раскрытия схемы» налоговыми органами.
- Дарение доли + договор пожизненного содержания. Комбинируя, можно добиться разумного налогового результата, но потребуется помощь юриста.
Важно: любые «серые» схемы (занижение стоимости в договоре, «фиктивные» родственники) чреваты дополнительными налогами и штрафами.
Чек-лист «Дарим квартиру не родственнику»
- Проверьте, не относится ли одаряемый к близким родственникам.
- Узнайте кадастровую стоимость в ЕГРН.
- Рассчитайте НДФЛ заранее и подготовьте деньги.
- Зарегистрируйте договор дарения в Росреестре.
- До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ.
- До 15 июля уплатите налог по квитанции из ИФНС.