В Беларуси сдача жилья в аренду — это официальный вид предпринимательской деятельности, приносящий регулярный доход. И хотя для владельца квартиры всё кажется простым: нашёл жильцов, получил деньги, — государство требует обязательного декларирования и уплаты подоходного налога. Если игнорировать эти требования, последствия могут быть весьма неприятными: от административных штрафов до уголовной ответственности за крупные суммы скрытого дохода.
В этой статье мы подробно разберём:
- какие налоги нужно платить при сдаче квартиры;
- какие именно штрафы предусмотрены за неуплату;
- как избежать проблем с налоговой и заключить договор «правильно»;
- что изменилось в законодательстве в 2026 году.
Какой налог нужно платить при сдаче жилья в аренду
1.1 Ставка подоходного налога
С ставка подоходного налога с дохода от аренды жилья составляет 16 % от суммы полученного дохода. Это прописано в Налоговом кодексе Республики Беларусь (ст. 181 НК РБ).
1.2 Доходы ниже и выше базовой величины
- Если доход за календарный год не превышает 7 205 рублей (≈ 30 базовых величин), можно пользоваться единым налогом вместо НДФЛ (ставка 14 %, но без вычетов).
- Свыше 7 205 руб. — обязательно подаётся декларация 3-НДФЛ и платится 16 %.
1.3 Как декларировать
- Зарегистрироваться в личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog.gov.by.
- Заполнить декларацию 3-НДФЛ до 31 марта следующего года.
- Оплатить налог до 15 июня.
Штрафы и санкции за безналоговую сдачу квартиры
2.1 Административные штрафы
| Нарушение | Размер штрафа | Дополнительно |
|---|---|---|
| Неуплата налога в размере до 100 базовых величин | 10–30 базовых величин (240–720 руб.) | + пени 0,3 % за каждый день просрочки |
| Неуплата свыше 100 базовых величин (≥2 400 руб.) | 20–50 базовых величин (480–1 200 руб.) | может быть возбуждено уголовное дело |
| Отсутствие договора аренды | До 20 базовых величин (до 480 руб.) | обязаны оформить договор и уведомить регистрирующий орган |
2.2 Уголовная ответственность
Если скрытый доход за 3 года подряд превышает 432 базовых величины (≈ 10 400 руб.), действует ст. 243 Уголовного кодекса РБ «Уклонение от уплаты налогов». Грозит:
- штраф до 500 базовых величин (≈ 12 000 руб.),
- арест до 6 месяцев,
- лишение свободы до 2 лет (в редких случаях).
2.3 Доначисления и пени
Кроме штрафа, инспекция:
- доначислит сам налог (16 %);
- начислит пени за каждый день просрочки (0,3 % от суммы долга);
- может заморозить счета или обратиться в суд.
Как избежать штрафов: пошаговый алгоритм
3.1 Заключить письменный договор аренды
Обязательно:
- указать ФИО и паспортные данные сторон;
- чётко прописать сумму аренды и срок;
- зарегистрировать договор в БТИ или через электронную услугу «Одно окно» (portal.gov.by).
3.2 Открыть ИП или «Самозанятый» (по новым правилам 2026)
С в Беларуси запущен экспериментальный статус «самозанятый арендодатель». Плюсы:
- ставка 10 % вместо 16 %;
- не нужно вести бухгалтерию;
- налог платится автоматически через приложение «Мой налог».
Как подключиться:
- Скачать приложение «Мой налог» (iOS/Android).
- Подать заявление через ЕРИП или лично в налоговой.
- Подтвердить статус в течение 3 рабочих дней.
3.3 Сдать декларацию вовремя
Даже если вы не открывали ИП, но получили доход от аренды, до 31 марта подайте 3-НДФЛ, а до 15 июня оплатите 16 %. Это минимизирует риск штрафов.
Что изменилось в 2026 году: кратко
- Ставка НДФЛ с аренды осталась 16 %.
- Увеличена сумма базовых величин: 1 БВ = 24 руб. (вместо 22 руб.).
- Запущен пилотный проект «самозанятый арендодатель» в Минске, скоро распространится по всей республике.
- Ужесточены проверки: налоговики теперь получают данные из банков о поступлениях на карточку физлиц.
Чек-лист для арендодателя
Перед тем как сдать квартиру:
- ✅ Проверьте, подходите ли вы под «единый налог» или 3-НДФЛ.
- ✅ Заключите письменный договор аренды и зарегистрируйте его.
- ✅ Установите приложение «Мой налог» и рассмотрите статус «самозанятый».
- ✅ Сдайте декларацию/уплатите налог в срок.
- ✅ Храните квитанции и договоры не менее 3 лет.
Где задать вопросы и получить помощь
- Горячая линия МПН: 142 (со всех операторов).
- Онлайн-чат: nalog.gov.by → «Обратная связь».
- Личный кабинет налогоплательщика → «Электронное обращение».
- Бесплатные консультации юристов в районных инспекциях МПН.
Сдача квартиры без отчислений налога в Беларуси в 2026 году — это гарантированный путь к штрафам, а при крупных суммах — даже к уголовной ответственности. Минимальные усилия по оформлению договора и уплате 10–16 % налога позволят избежать неприятных последствий. Если вы только планируете сдавать жильё, подключитесь к статусу «самозанятый»: это быстро, дешевле и легально.
Помните: налоговики уже получают данные из банков и анализируют объявления на сайтах. Лучше заплатить 10–16 % с дохода, чем рисковать штрафами и уголовкой.