Перепланировка – это любые изменения планировочных и технических решений квартиры, которые фиксируются в её техническом плане (план‑БТИ). В 2026 году правила согласования перепланировок в Москве и регионах сохраняются, но к ним добавились несколько новых пунктов, а также уточнены требования к «мокрым» зонам, газовым помещениям и балконам.

Законодательная база

Основные документы, регламентирующие перепланировку, это:

• Свод правил 29.13330.2011 «Полы» (п. 4.8 – порожки в санузлах).
• Постановление Правительства Москвы № 508‑ПП (внесены поправки в 2022 году, касающиеся демонтажа подоконных блоков).
• Технические регламенты Мосжилинспекции и Мосгаза.
• Строительные нормы и правила (СНиП), а также санитарные нормы (СанПиН);

Все работы, которые изменяют планировку, требуют согласования с БТИ и, в зависимости от объёма, – с Мосжилинспекцией, Мосгазом и другими контролирующими органами.

Что можно делать без согласования

Согласно п. 10 приложения № 1, к перечню работ, которые не требуют согласования, относятся:

1. Замена напольных покрытий, укладка новых плитки (при условии, что гидроизоляция уже выполнена).
2. Перекраска стен и потолков.
3. Установка лёгких перегородок из гипсокартона, если они не затрагивают несущие конструкции и не изменяют площадь помещений.
4. Установка электроприборов (розеток, выключателей) в пределах существующих электрических цепей.
5. Замена дверных коробок и фурнитуры без изменения проёма.

Разрешённые перепланировки по типу помещения

Кухня

Кухня – одно из самых строгих помещений, особенно если в ней установлена газовая плита.

• Разрешено перемещать перегородки, если они не являются несущими.
• Разрешено объединять кухню с гостиной, но только при условии:
  • замены газовой плиты на электрическую, или
  • установки плотно закрывающихся дверей (раздвижных, распашных, стеклянных, но не пластиковых‑гармошек).
• Разрешено делать кухню‑нишу в коридоре, кладовой или гардеробной, если её площадь ≥ 5 м², она имеет прямоугольную форму и отделена пристенком.
• Разрешено создавать «кухню‑столовую», если:
  • общая площадь кухонной зоны ≥ 6 м²;
  • в квартире есть хотя бы две жилые комнаты (т.е. нельзя в однокомнатной квартире);
  • кухня оборудована только электрической плитой.

Санузел (ванная + туалет)

Мокрые зоны требуют особой гидроизоляции и соблюдения высоты порожков.

• Разрешено объединять ванную и туалет в единую «санузловую» комнату, если:
  • в квартире выполнена полная гидроизоляция всех помещений (тогда порожки необязательны);
  • порог при входе в санузел высотой ≥ 2 см, выполненный из плитки с гидроизоляционным слоем.
• Разрешено менять расположение сантехоборудования (ванна, унитаз, раковина) при условии:
  • сохранения существующих вентиляционных и стояковых короба;
  • не пересечения границ «мокрых зон» с жилыми помещениями соседей сверху/снизу.
• Запрещено расширять санузел за счёт жилой комнаты, если внизу находится жилое помещение (риску протечки).
• Запрещено убирать порожки без полной гидроизоляции всей квартиры.

Балкон / лоджия

Балконы входят в тепловой контур дома, поэтому их изменение ограничено.

• Разрешено заменить старые стеклопакеты на новые, сохраняя общую толщину стены и утеплитель.
• Разрешено установить стеклопакет‑перегородку (огнеупорный, закрывающий проём) при объединении балкона с жилой комнатой, но только после получения технического заключения от автора проекта дома.
• Запрещено:
  • делать панорамное остекление, если фасад дома имеет единый стиль (цвет, материал);
  • выносить балконный блок за пределы фасадного плана;
  • устанавливать теплый пол и радиаторы отопления на балконе;
  • снимать противопожарный пристенок без установки огнеупорных стеклопакетов.

Общие ограничения

• Нельзя сносить несущие стены без согласования с автором проекта дома (МНИИТЭП, ГБУ «Экспертный центр»). Для новых проёмов требуется усиление металлоконструкциями.
• Нельзя подрезать или использовать в качестве полок вентиляционные и стояковые короба.
• Нельзя уменьшать площадь кухни ниже 8 м², если в плане БТИ указана иная площадь (например, 6 м² – она должна сохраняться).
• Нельзя объединять лоджию с жилой комнатой без установки стеклопакетных дверей и получения технического заключения.

Упрощённая схема согласования

Если перепланировка не затрагивает несущие конструкции и «мокрые зоны», её можно оформить по упрощённой схеме:

1. Подготовить проект в чертежной форме (план БТИ + схемы новых проёмов).
2. Получить согласование у БТИ (проверка соответствия плану);
3. Согласовать скрытые работы (гидроизоляция, вентиляция) с соответствующими службами (Мосжилинспекция, Мосгаз).
4. Подписать акт скрытых работ и получить разрешение на строительство (если требуется).
5. После завершения работ – подать заявление о приёмке объекта в Мосжилинспекцию.

Нововведения 2022‑2026 гг.

• С 2022 года порожки в ванных и туалетных комнатах не обязательны при полной гидроизоляции квартиры (подтверждённой актом скрытых работ).
• С 2021 года выход из помещений с унитазом допускается в любые жилые помещения (в т.ч. в кухню), если соблюдены противопожарные требования.
• С 2022 года для демонтажа подоконного блока в панельных и блочных домах требуется техническое заключение от автора проекта дома – даже если блок не несущий.
• С 2021 года допускается установка душевой кабины (душ‑трап) в любой квартире, если выполнена соответствующая гидроизоляция.

Последствия нарушения правил

Если перепланировка выполнена без согласования или с нарушением нормативов, возможны следующие санкции:

• Штраф от Мосжилинспекции (размер варьируется от 30 000 до 150 000 рублей в зависимости от тяжести нарушения).
• Требование вернуть объект в исходное состояние за счёт собственника.
• Судебное разбирательство – дополнительные издержки, возможные аресты и ограничение выезда за границу.
• Снижение стоимости квартиры при продаже – покупатели учитывают риск узаконивания и часто предлагают цену ниже рыночной.

Пошаговый чек‑лист для безопасной перепланировки

1. Проверьте план БТИ. Убедитесь, что у вас есть актуальный технический план.
2. Определите тип стены. Если стена несущая – получите заключение от автора проекта дома.
3. Составьте проект. Включите:
   • новые проёмы,
   • положения о гидроизоляции,
   • пороги и вентиляцию.
4. Получите согласования. Обратитесь в БТИ, Мосжилинспекцию, Мосгаз (при работе с газовыми приборами) и, при необходимости, в архитектурный отдел управляющей компании.
5. Выполните скрытые работы. Оформите акт скрытых работ (гидроизоляция, вентиляция).
6. Проведите строительство. Используйте лёгкосъёмные конструкции для стояков, не закрывайте их навсегда.
7. Сдайте объект. Подайте заявление о приёмке в Мосжилинспекцию, приложив все акты и согласования.

В 2026 году большинство «домашних» улучшений (перестановка перегородок, объединение кухонь, создание ниш, замена покрытий) можно законно реализовать, если соблюдены три главных условия:

• не затронуты несущие конструкции без соответствующего разрешения;
• мокрые зоны (ванная, туалет) полностью гидроизолированы и имеют корректные порожки;
• работы с газовым оборудованием согласованы с Мосгазом, а любые изменения фасадных элементов – с автором проекта дома.

Тщательное планирование, своевременное получение всех необходимых согласований и привлечение квалифицированных специалистов помогут избежать штрафов, судебных разбирательств и проблем при продаже квартиры.