С 2025 года налоговые органы получили право самостоятельно рассчитывать земельный налог (см. заявление Алексея Лащёнова, руководителя Управления налогообложения имущества ФНС РФ). Однако даже при автоматизированном расчёте ключевую роль по-прежнему играют сведения, предоставляемые органами местного самоуправления (ОМСУ). Если муниципалитет нарушает процедуру или вводит некорректные данные, налог может быть незаконно завышен. Ниже ― самые типичные нарушения и способы их обнаружения.
Неверная кадастровая оценка участка
Согласно Н 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», именно органы МСУ формируют комиссии по кадастровой оценке и утверждают её результаты. Проблемы возникают, когда:
- комиссия использует устаревшие или неполные сведения о рыночных ценах;
- ошибочно классифицирует землю: например, участок под ИЖС оценивается как «земли промышленности»;
- игнорирует наличие обременений (пролегающие коммуникации, ограничения по этажности).
Как это влияет на налог: кадастровая стоимость завышается, а значит, и налоговая база увеличивается. Земельный налог растёт в разы.
Что делать собственнику
- Получить выписку из ЕГРН и актуальную кадастровую стоимость на сайте rosreestr.gov.ru.
- Сравнить с рыночной стоимостью (независимая оценка, отчёты Росреестра).
- Подать заявление в комиссию при Росреестре о пересмотре кадастровой стоимости или обратиться в суд.
Неправильное определение категории и вида разрешённого использования (ВРИ)
ОМСУ обязаны присваивать каждому участок категорию земель и ВРИ в соответствии с ПЗЗ (правила землепользования и застройки). Частые нарушения:
- «Сельхозугодья» записываются как «промзона» (ставка выше в 3–5 раз);
- участок ЛПХ (личное подсобное хозяйство) ошибочно переводится в категорию «торговля/услуги».
Как это влияет на налог: ставка земельного налога устанавливается муниципалитетом в пределах, указанных НК РФ. Ошибочная категория автоматически подтягивает максимальную ставку.
Способы защиты
- Запросить выписку из ПЗЗ в администрации района.
- Если ошибка подтверждена — подать заявление на изменение ВРИ через комиссию по землеустройству.
- Обжаловать действия муниципалитета в прокуратуре или суде.
Использование нулевой ставки без оснований
Некоторые муниципалитеты устанавливают льготные (пониженные) или нулевые ставки для социально значимых объектов (школ, детсадов). Но встречаются случаи, когда:
- ОМСУ забывает продлить льготу после изменения законодательства;
- ошибочно исключает участок из реестра льготников;
- ставка увеличивается задним числом — с начала налогового периода.
В результате организация получает доначисление с пеней, хотя по закону должна была остаться на нулевой ставке.
Дублирующиеся или «мертвые» объекты в кадастре
ОМСУ передаёт в ФНС сведения о земельных участках. Если в ЕГРН:
- существует дубликат (две записи об одном и том же участке),
- или участок числится без фактического существования (утратил границы после раздела/изъятия),
…то налог может начисляться дважды или за «виртуальную» площадь. Такие ситуации чаще всего выявляются при проверке кадастрового паспорта и выписки из ЕГРН.
Игнорирование факта неиспользования участка
По закону, если участок не используется по назначению, орган местного самоуправления вправе:
- применить повышающий коэффициент 2;
- или уменьшить ставку при выявлении нарушения (например, заросший пустырь вместо торгового центра).
Но практика показывает, что муниципалитеты часто применяют повышающий коэффициент без веских оснований, не предоставляя собственнику возможности доказать фактическое использование.
Как оспорить
- Собрать доказательства: акты обследования, фото/видео, договоры аренды, чеки на коммунальные услуги.
- Направить мотивированное возражение в налоговую в течение 10 дней после получения уведомления.
- При необходимости — подать жалобу в вышестоящую налоговую или обратиться в суд.
Превышение полномочий при установлении ставок
Муниципалитет может устанавливать ставки только в пределах, указанных в ст. 394 НК РФ. Когда:
- ставка превышает максимальный предел (например, 1,5 % вместо разрешённых 0,3 %);
- вводится дополнительный коэффициент без полномочий;
…это прямое нарушение закона, которое можно обжаловать в суде.
Как быстро проверить свою квитанцию
Сверьте кадастровый номер и площадь в квитанции с ЕГРН.
Убедитесь, что категория земель и ВРИ соответствуют действительности.
Проверьте ставку: сравните её с решением совета депутатов (публикуется на сайте МСУ).
Если есть сомнения — закажите налоговую выписку через сервис ФНС или личный кабинет налогоплательщика.
Органы местного самоуправления обязаны действовать строго в рамках Н 131-ФЗ и НК РФ. Любые отклонения — от ошибки в кадастровой оценке до превышения полномочий — могут привести к незаконному завышению земельного налога. Собственник вправе оспорить решение административно или в суде; главное — вести документооборот и не пропускать сроки обжалования.