Актуально на 20 апреля 2026 года
Кратко о главном
При продаже жилья физическое лицо обязано уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Его исчисляют по прогрессивной шкале:
- 13 %, до 2‚4 млн ₽ дохода за год;
- 15 % — от 2‚4 млн ₽ до 5 млн ₽;
- 18 % — свыше 5 млн ₽.
Однако есть льготные сроки и вычеты‚ которые позволяют законно не платить налог или значительно уменьшить его.
Минимальный срок владения
Когда налог не платится
Если вы владели квартирой (домом‚ долей) более минимального срока‚ НДФЛ не возникает.
- 3 года, если вы получили объект:
- по наследству или дару от близкого родственника;
- через приватизацию;
- по договору пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях (купили на рынке‚ получили по ДДУ‚ обмену и т.д.).
Пример
Купили квартиру в 2020 году → продаёте в 2026 году → срок владения 6 лет → освобождение от НДФЛ.
Если срок владения меньше 3 / 5 лет
Если срок владения короче минимального‚ доход от продажи облагается НДФЛ‚ но можно уменьшить базу.
Выбор вычета
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ фиксированно.
- Расходы на приобретение, фактические расходы‚ подтверждённые документами (ДКП‚ ДДУ‚ мат-капитал и пр.).
Примеры расчёта
Пример 1 — вычет 1 млн ₽
- Цена продажи: 2 600 000 ₽
- Вычет: 1 000 000 ₽
- Налоговая база: 1 600 000 ₽
- НДФЛ (13 %): 208 000 ₽
Пример 2 — вычет «расходы»
- Купили за 4 000 000 ₽ → продали за 4 300 000 ₽
- Доход: 300 000 ₽
- НДФЛ (13 %): 39 000 ₽
Учёт имущественного вычета при покупке
Вы можете одновременно применить:
- Вычет при продаже (1 млн ₽ или расходы).
- Вычет при покупке (максимум 2 млн ₽).
Это позволяет снизить или полностью покрыть налог‚ подав одну декларацию 3-НДФЛ.
Порядок отчётности и уплаты
| Шаг | Срок | Действие |
|---|---|---|
| 1 | с 1 января по 30 апреля следующего года | Подать декларацию 3-НДФЛ (новая форма с 2026 г.) |
| 2 | до 15 июля следующего года | Уплатить налог |
Пример: продали квартиру в июне 2025 г. → декларация до 30 апреля 2026 г. → оплата до 15 июля 2026 г.
Особые случаи
- Квартира в ипотеке: проценты по кредиту можно добавить к расходам при последующей продаже.
- Доля в имуществе: вычет 1 млн ₽ делится пропорционально долям.
- Дарение/наследство: расходы дарителя/наследодателя учитываются‚ если документы сохранены.
- Единый налоговый платёж: с 2025 г. можно объединить несколько НДФЛ-обязательств в один счёт.
Чек-лист перед сделкой
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- Определите минимальный срок владения (3 или 5 лет).
- Подготовьте документы о покупке (ДКП‚ ДДУ‚ чеки‚ акты).
- Рассчитайте налог обоими способами (1 млн ₽ vs расходы).
- Если покупаете другое жилье‚ учтите вычет при покупке.
- Зарегистрируйтесь в личном кабинете ФНС для подачи онлайн-отчётности.
Частые вопросы
Можно ли не подавать декларацию‚ если налог нулевой?
Если вы освободились по сроку владения‚ декларация не подаётся. В остальных случаях подаётся даже при нулевом налоге.
Как подтвердить расходы‚ если часть была в «серой» наличке?
Только документы: договор‚ платёжные поручения‚ выписка из банка‚ чеки. «Серая» часть в расходы не войдёт.
Как продать квартиру без налога в 2026 году?
- Дождаться 3 или 5 лет владения;
- Или продать за ≤ 1 млн ₽ (но риск рыночной переоценки);
- Или подтвердить расходы ≥ цены продажи.
Подготовьте документы заранее‚ выберите выгодный способ уменьшения базы и не пропустите сроки отчётности.
Следите за официальными разъяснениями ФНС и консультируйтесь с налоговым специалистом при сложных схемах.