Приобретение и владение жилой площадью в России сопровождается рядом налоговых обязательств.
От того, как вы используете квартиру (живёте в ней, сдаёте в аренду, продаёте), зависит, какие налоги вам придётся платить и в каком размере.
В статье рассмотрены все основные виды налогов, связанные с квартирой, а также изменения, вступившие в силу в 2026 году, и предлагаемые реформы.

Налог на имущество физических лиц (налог на недвижимость)

Это основной ежегодный налог, который уплачивают владельцы квартир. Он регулируется главой 31 Налогового кодекса РФ.

• Кто обязан платить: все физические лица, являющиеся собственниками или совладельцами жилой недвижимости.
• База налога: кадастровая стоимость (КС) квартиры, установленная Росреестром;
• Ставка налога: от 0,1 % до 0,3 % от КС (для большинства регионов – 0,1 %). В некоторых субъектах могут быть повышенные ставки.
• Льготы:
  • для пенсионеров, инвалидов и многодетных семей – снижение ставки до 0,05 %;
  • льгота до 50 м² общей площади (в некоторых регионах – до 100 м²) – налог не взимается;
  • льготы для ветеранов Великой Отечественной войны, участников боевых действий и др.

Как считается налог в 2026 году

С 2026 года в РФ будет проведена масштабная переоценка кадастровой стоимости жилья. Это приведёт к росту налоговой базы, а значит, к росту сумм налога. Кроме того, в законе предусмотрены следующие нововведения:

1. Для собственников трёх и более квартир вводится дополнительный надбавочный сбор (предложено Союзом финансистов России). Размер сбора пока уточняется, но ожидается от 0,05 % до 0,1 % от суммарной КС всех квартир.
2. Упрощённые процедуры подачи деклараций: теперь декларацию можно заполнять онлайн через личный кабинет ФНС без необходимости предоставлять отдельные справки о площади.
3. Повышение социальных льгот: для семей с детьми‑инвалидами и многодетных семей предусмотрено увеличение порога льготной площади до 70 м².

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при сдаче квартиры в аренду

Если вы получаете доход от сдачи квартиры в аренду, этот доход подлежит налогообложению.

• Ставка налога: 13 % от полученного дохода (для резидентов) и 30 % – для нерезидентов.
• Упрощённый порядок: можно уплачивать налог в виде фиксированного 13 % от валовой суммы арендной платы без вычета расходов (самый популярный вариант).
• Альтернативный порядок: вычесть документально подтверждённые расходы (ремонт, коммунальные услуги, уплата налога на имущество) и уплатить налог только с чистой прибыли.
• Декларация: доход от аренды указывается в декларации 3‑НДФЛ, которую необходимо подать до 30 апреля года, следующего за получением дохода.

Налог при продаже квартиры (НДФЛ с прибыли от сделки)

Продажа квартиры облагается налогом на доходы физических лиц, если не выполнены условия освобождения.

• Ставка налога: 13 % (резиденты) / 30 % (нерезиденты) от разницы между ценой продажи и стоимостью, указанной в договоре купли‑продажи (при условии, что стоимость корректно задекларирована).
• Освобождение от налога:
  • если квартира находилась в собственности более 5 лет (с 2014 года срок сократился до 3 лет, но в 2026 году будет введён период льготного владения 5 лет для большинства регионов);
  • если в течение 3 лет до продажи вы использовали её как единственное жильё и сумма продажи не превышает 1 млн рублей;
  • при продаже жилья, полученного в наследство или по договору дарения – налог не взимается, если документально подтверждён факт получения в собственность.
• Документы: договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, справка о стоимости квартиры (если она отличаеться от цены сделки).

Налог на добавленную стоимость (НДС) при покупке новостройки

При покупке квартиры в новостройке от застройщика, который является плательщиком НДС, в стоимость уже включён налог в размере 20 %.

• Для физических лиц налог уплачивается за счёт продавца – в цене квартиры уже заложен НДС.
• Если покупка происходит у физического лица (вторичный рынок), НДС не применяется.

Земельный налог (для квартир в частных домах с земельным участком)

Если квартира находится в отдельно стоящем доме, а к ней прилагается земельный участок, владелец обязан платить земельный налог.

• База налога: кадастровая стоимость земли.
• Ставка: от 0,1 % до 1,5 % в зависимости от региона.
• Для квартир в многоквартирных домах земельный налог не взимается.

Пошлины и сборы при оформлении прав собственности

При покупке квартиры или смене собственника необходимо оплатить несколько государственных сборов:

• Госпошлина за регистрацию права собственности: 0,1 % от стоимости сделки, но не менее 2000 р;
• Нотариальные услуги: от 1 % до 5 % от стоимости договора (по тарифам нотариуса).
• Сбор за выдачу выписки из ЕГРН: 100–300 р.

Новые налоговые инициативы 2026 года

В 2026 году в России планируются несколько значимых изменений, которые могут затронуть владельцев квартир.

Дополнительный сбор за владение более чем тремя квартирами

Союз финансистов России предложил ввести надбавку к налогу на имущество для собственников трёх и более квартир. Цель – стимулировать более рациональное распределение жилой площади и уменьшить спекулятивные практики. Предлагаемый размер надбавки:

• 0,05 % от суммарной кадастровой стоимости, если у владельца 3–4 квартиры;
• 0,1 % – если 5 и более квартир.

Эта мера пока находится на стадии обсуждения в Государственной Думе, но уже внесена в проект поправок к Налоговому кодексу.

Упрощение подачи деклараций и автоматизация расчётов

С 2026 года налогоплательщики могут:

• использовать «умный» калькулятор в личном кабинете ФНС, который автоматически подставляет актуальную кадастровую стоимость и рассчитывает налог;
• получать уведомления о предстоящих платежах по SMS и в мобильном приложении;
• подавать декларацию о налоге на имущество без обязательного прикрепления справок о площади – достаточно указать кадастровый номер.

Расширение социальных льгот

Для семей с детьми, инвалидов и многодетных семей в 2026 году будет увеличен порог льготной площади:

• до 70 м² вместо прежних 50 м² для получения полной освобожденности от налога;
• повышены коэффициенты снижения ставки для пенсионеров (до 0,03 % в некоторых регионах).

Переоценка кадастровой стоимости

С 2026 года проведён общий пересчёт кадастровой стоимости жилой недвижимости, что приведёт к росту налоговых баз в среднем на 10–20 %. Это связано с учётом рыночных цен, инфляции и новых методик оценки.

Как правильно рассчитывать и платить налоги за квартиру

1. Узнайте кадастровую стоимость: зайдите на портал Росреестра и найдите объект по кадастровому номеру.
2. Определите ставку налога: уточните в налоговой инспекции вашего региона (обычно 0,1 % от КС, но может быть выше).
3. Проверьте наличие льгот: в личном кабинете ФНС введите данные о статусе (пенсионер, инвалид, многодетная семья).
4. Рассчитайте налог: используйте онлайн‑калькулятор ФНС или таблицу ниже.
5. Оплатите налог до 31 декабря текущего года: через онлайн‑банк, мобильное приложение ФНС или в банке.
6. Подайте декларацию при необходимости: если у вас доход от аренды или вы продаёте квартиру, заполните форму 3‑НДФЛ до 30 апреля.

Таблица расчёта налога на имущество (пример)

Владение квартирой в России сопровождается несколькими видами налогов:

• ежегодный налог на имущество (основной налог);
• НДФЛ с дохода от аренды;
• НДФЛ с прибыли при продаже (если не выполнены условия освобождения);
• НДС при покупке новостройки;
• земельный налог (для отдельного дома);
• госпошлины и нотариальные сборы при оформлении прав.

С 2026 года ожидаются существенные изменения: переоценка кадастровой стоимости, возможный дополнительный сбор для владельцев более трёх квартир, упрощённые процедуры подачи деклараций и расширенные социальные льготы. Чтобы избежать штрафов и переплат, рекомендуется регулярно проверять кадастровую стоимость, следить за новостями налогового законодательства и пользоваться онлайн‑сервисами ФНС.

При возникновении вопросов по конкретной ситуации лучше обратится к налоговому консультанту или в местное отделение ФНС.