От продажи земельного участка возникает налоговое событие. Какой именно налог нужно уплатить, зависит от того, кто продавец: физическое лицо, индивидуальный предприниматель или организация. Ниже — систематизированная информация по ставкам, срокам, льготам и порядку расчёта на 19 апреля 2025 года.

Что изменилось в 2024–2025 годах

04 декабря 2024 года Госдума в третьем чтении приняла закон № 647505-8 (вступил в силу с ):

• при продаже части участка учитывается срок владения исходным (большим) земельным участком для освобождения от НДФЛ;
• если продавец владел «родным» участком ≥ 3 или ≥ 5 лет, то выделенная часть продаётся без НДФЛ.

Налоги для физических лиц (НДФЛ)

Когда платить не нужно

Освобождение от НДФЛ появляется при соблюдении минимального срока владения:

1. 3 года, если участок:
   • получен по наследству;
   • подарен от близкого родственника;
   • передан по договору пожизненного содержания;
   • приватизирован.
2. 5 лет — во всех остальных случаях (куплен на рынке, получен по ДДУ и т.д.).

Когда придётся платить

Если срок владения меньше указанных выше, НДФЛ рассчитывается по формуле:

НДФЛ = (Доход – Налоговый вычет) × 13 %

• Ставка 13 %, для налоговых резидентов РФ (183+ дней в году).
• Ставка 30 % — для нерезидентов.

Как определить доход

Налоговая смотрит на максимальное значение из двух:

1. Цена по договору купли-продажи.
2. 70 % кадастровой стоимости участка (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Налоговый вычет

• Фиксированный, 1 000 000 руб. на все продажи недвижимости в течение года.
• Альтернатива — расходы на приобретение, если они документированы (договор купли-продажи, акты, чеки).

Пример:
Цена договора 1 500 000 руб., кадастровая — 1 800 000 руб. Максимум: 70 % × 1 800 000 = 1 260 000 руб.
НДФЛ = (1 260 000 – 1 000 000) × 13 % = 33 800 руб.

Сроки и порядок уплаты НДФЛ

1. До 30 апреля следующего года подать декларацию 3-НДФЛ (если продажа в 2024 г. — до ).
2. До 15 июля того же года уплатить налог.

Что платит ИП и компания

УСН (упрощённая система)

Если ИП или ООО на УСН «Доходы»:

• 6 % от всей выручки (ставка может быть снижена регионом до 1 %).

Если УСН «Доходы-расходы»:

• 15 % от прибыли (разница между продажей и покупкой, подтверждённой документами).
• Если участок использовался в предпринимательской деятельности, вычет расходов разрешён.

ОСНО (общая система)

• Организации платят НДС только при продаже участка, который числился в составе товаров для перепродажи; при продаже «земли как земли» НДС не начисляется (Письмо Минфина от № 03-07-11/123886).
• Налог на прибыль — 20 % (или пониженная региональная ставка).

Пошаговая инструкция: как не ошибиться

1. Определите статус продавца (физлицо / ИП / ООО) и систему налогообложения.
2. Проверьте срок владения по выписке ЕГРН и основаниям (наследство, дар, покупка).
3. Сравните цену договора и 70 % кадастровой стоимости.
4. Выберите вычет: 1 млн руб. или расходы на покупку.
5. Рассчитайте налог по формуле.
6. Сдайте декларацию (для физлиц, 3-НДФЛ, для компаний — упрощённую или прибыли).
7. Оплатите налог до 15 июля.

Частые вопросы

Вопрос: Провёл сделку в 2024 году, но землю владел 2,5 года. Что делать?
Ответ: Подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2025 года и уплатите НДФЛ. Льготный срок 3 года не наступил.

Вопрос: ИП на УСН купил участок для строительства гаража и теперь продаёт его. Как платить?
Ответ: Если участок не использовался в бизнесе, применяются правила НДФЛ для физлиц. Если в бизнесе — 6 % от выручки по УСН.

Вопрос: ООО на ОСНО купило 10 га земли и продаёт 1 га. Нужно ли платить НДС?
Ответ: Нет, если земля не числилась в товарных запасах. НДС не начисляеться (п. 2 ст. 146 НК РФ).

Краткий чек-лист

Используйте этот материал как шпаргалку при подготовке к продаже земельного участка. Все цифры актуальны на 19 апреля 2025 года. При сложных схемах (доли, выделение, обмен) лучше получить индивидуальную консультацию у налогового юриста или ФНС.