— актуальная информация для собственников, получивших жильё по наследству, в дар или купивших его раньше/позже 2026 года.
Когда вообще нужно платить налог?
- Продажа до 3 лет (или 5 лет, если квартира куплена после ) — налог почти всегда есть.
- Продажа после 3/5 лет владения, освобождение от НДФЛ по умолчанию.
- Квартира по наследству или дару — льгота с 2026 года расширена! Налог не платится, если вы владеете объектом любой срок, но применяется особое правило о налоговом вычете (см. ниже).
Размер налога в 2026 году
С 2025 г. НДФЛ стал прогрессивным:
- 13 % — до 2,4 млн руб. дохода за год от всех источников.
- 15 %, на доход свыше 2,4 млн руб.
- 35 % — доход от продажи недвижимости, если проверка покажет «заниженную цену» (ниже 0,7 × кадастровую стоимость).
Как считается налоговая база
Формула:
(Цена продажи –
вышестоящий вычет) × ставка НДФЛ.
3.1 Доступные вычеты
- 1 000 000 рублей — фиксированный вычет (ст. 220 НК РФ).
- Документальные расходы на покупку — вычитаются реальные затраты.
- Для квартиры по наследству/дару с 2026 г. — можно использовать вычет равный кадастровой стоимости на дату наследования (п. 17.1 ст. 217 НК РФ в новой редакции).
Примеры расчёта для 2026 года
Пример 1: Наследство, продажа в 2026 г., срок владения 1 год
Кадастровая стоимость на момент наследования: 6 000 000 ₽
Продажа за: 7 200 000 ₽
- База: 7 200 000 – 6 000 000 = 1 200 000 ₽
- НДФЛ: 1 200 000 × 13 % = 156 000 ₽
Пример 2: Куплена в 2025 г. за 5 000 000 ₽, продана в 2026 г. за 5 500 000 ₽
База: 5 500 000 – 5 000 000 = 500 000 ₽
НДФЛ: 500 000 × 13 % = 65 000 ₽
Пример 3: Квартира куплена в 2020 г. за 3 500 000 ₽, продана в 2026 г. за 4 000 000 ₽
Срок владения > 5 лет → налог не платится.
Как подать декларацию
- Срок — до 30 апреля 2027 г. за доходы 2026 г.
- Форма — 3-НДФЛ (электронно через личный кабинет на Госуслугах или на бумаге в ИФНС).
- Оплата — до 15 июля 2027 г.
Частые ошибки
- Указывают заниженную цену < 0,7 кадастровой, налог рассчитают по кадастру × 0,7, а не по договору.
- Забывают применить «расходный» вычет, а используют только 1 000 000 ₽, и переплачивают.
- Не сохраняют чеки и договор купли-продажи — без них не подтвердить расходы.
Освобождение от налога при переезде и улучшении жилищных условий
Если в течение одного налогового периода вы продаёте и покупаете квартиру, можно претендовать на взаимозачёт: уменьшить налог с продажи на вычет при покупке (максимум 2 000 000 ₽).
Чек-лист перед сделкой в 2026 г.
- Проверьте кадастровую стоимость на rosreestr.ru.
- Определите срок владения и тип получения жилья.
- Выберите выгодный способ вычета (1 000 000 ₽ или фактические расходы/кадастровая стоимость).
- Подготовьте документы (ЕГРН, договор купли-продажи, акты приёма-передачи, платёжные поручения).
- Сдайте 3-НДФЛ вовремя.
В 2026 году независимо от срока владения наследник может освободиться от налога при продаже квартиры, если использует вычет в размере кадастровой стоимости на день наследования. В остальных случаях важно отслеживать срок владения 3/5 лет и выбирать оптимальный вычет, чтобы не переплатить государству.
Вопросы по расчёту лучше прогнать через калькулятор на сайте ФНС или задать в чате Госуслуг.