В современных условиях дефицит свободных территорий в крупных агломерциях и необходимость реализации масштабных инфраструктурных проектов приводят к активному использованию водных пространств. Формируются искусственные земельные участки (ИЗУ) — уникальные объекты, совмещающие в себе признаки капитального строительства и земельного участка. Данная статья рассматривает правовую природу ИЗУ, особенности их создания, государственной регистрации и имеющиеся пробелы в законодательстве Российской Федерации.
Понятие искусственного земельного участка в российском праве
Нормативное определение
Впервые термин «искусственные земельные участки» появился в Федеральном законе от № 261-ФЗ «О морских портах». Однако всестороннее регулирование отношений, связанных с созданием ИЗУ, содержится в Федеральном законе от № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности» (далее — Закон № 246-ФЗ).
Согласно статье 3 Закона № 246-ФЗ:
- до ввода в эксплуатацию ИЗУ является объектом капитального строительства;
- после ввода в эксплуатацию признается земельным участком, использование и оборот которого осуществляется в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Способы создания
ИЗУ могут формироваться:
- Намывом или отсыпкой грунта;
- Использованием иных технологий (например, создание понтонно-модульных конструкций, стационарных искусственных островов).
Правовой режим искусственного земельного участка
Двойственность правового статуса
ИЗУ обладает двойственным правовым статусом:
- До ввода в эксплуатацию: сооружение (объект капитального строительства), расположенный на землях водного фонда;
- После ввода в эксплуатацию: полноценный земельный участок, обладающий природными свойствами, но образованный искусственным путём.
Виды ИЗУ
Согласно п. 2 ст. 3 Закона № 246-ФЗ ИЗУ подразделяются на:
- Прилегающие к существующим земельным участкам, расширяют границы ранее сформированных земельных участков;
- Изолированные от существующих земельных участков — представляют собой самостоятельные участки, не связанные с другими участками суши.
Государственная регистрация прав на ИЗУ
Одновременная регистрация
Статья 2 Закона № 246-ФЗ закрепляет важное правило:
«В случае, если в разрешении на ввод в эксплуатацию ИЗУ одновременно предусмотрен ввод в эксплуатацию расположенного на нём объекта капитального строительства, государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется одновременно с регистрацией права собственности на сам ИЗУ».
Особенности долевой собственности
Если ИЗУ является общей долевой собственностью, необходимо:
- согласование долей каждого из участников.
Пробелы и противоречия в законодательстве
Отсутствие понятий в ГК РФ и ЗК РФ
Ни Гражданский кодекс РФ, ни Земельный кодекс РФ не содержат:
- определения «искусственный земельный участок»;
- специального правового режима ИЗУ.
Вопрос о правовой природе
В юридической литературе выдвигаются следующие точки зрения:
- ИЗУ — единый объект недвижимости, охватывающий и сооружение, и земельный участок (мнение А.В; Минакова).
- ИЗУ, рукотворный объект, не подпадающий под категорию «земельный участок» (мнение А.А. Янковского).
Предложения по устранению пробелов
Для системного регулирования предлагается:
- ввести в ГК РФ категорию «искусственная территория»;
- закрепить особенности оборота ИЗУ на уровне федерального закона;
- уточнить статус ИЗУ в части:
- налогообложения;
- земельного кадастра;
- экологического контроля.
Практические примеры использования ИЗУ в России
Примеры реализованных проектов
- Искусственные острова в Краснодарском крае, для размещения инфраструктуры морских портов;
- Намывные территории в Санкт-Петербурге — для строительства жилых и офисных комплексов.
Международный опыт
В зарубежных странах активно применяются:
- Искусственные острова в Дубае (Palm Jumeirah, The World);
- Намывные территории в Сингапуре — расширение территории за счёт водных пространств;
Перспективы развития законодательства
В рамках Концепции развития гражданского законодательства РФ предусмотрено:
- формирование специального правового режима искусственных (намывных) территорий;
- возможность создания ИЗУ не только на водных объектах федеральной собственности, но и на объектах региональной и муниципальной собственности;
- разработка единой методики оценки ИЗУ и объектов недвижимости на них.
Искусственный земельный участок — это уникальный объект гражданских прав, сочетающий в себе признаки капитального строительства и земельного участка. Несмотря на наличие специального закона (№ 246-ФЗ), в российском праве остаётся множество пробелов и противоречий. Необходимо комплексное совершенствование законодательства, включая внесение изменений в ГК РФ и ЗК РФ, а также разработку подзаконных актов. Это позволит создать прозрачный и эффективный механизм оборота ИЗУ и привлечения инвестиций в инфраструктурные проекты на водных объектах.