Важное замечание: все сведения актуальны на 19 апреля 2026 г. Налоговое законодательство может изменяться, поэтому перед оформлением сделки рекомендуется уточнить детали у налогового консультанта или в Госуслугах.

Основные налоговые обязательства при продаже недвижимости

При продаже квартиры в России применяется налог на доходы физических лиц (НДФЛ), который в большинстве случаев рассчитывается по ставке 13 % (для резидентов) от разницы между продажной ценой и суммой, за которую объект был приобретён (или его рыночной стоимостью, если объект получен в наследство/дарение).

Что считается налоговой базой?

• Продажная цена (в т.ч. безналичные расчёты, денежные средства, акции и т.п.).
• Минус: стоимость приобретения (документально подтверждённая) + расходы, связанные с покупкой (налоги, комиссии, нотариус).
• Если квартира была получена в наследство или дарение, в налоговой базе учитывается её рыночная стоимость на момент получения.

Ставка НДФЛ для пенсионеров

Для пенсионеров нет отдельной пониженной ставки. Применяется общая ставка 13 % (для резидентов). Однако пенсионеры могут воспользоваться рядом льгот, которые позволяют полностью избавиться от налоговых обязательств.

Налоговые льготы, которыми может воспользоваться пенсионер

Льгота «Продажа единственного жилого помещения»

Если пенсионер продаёт единственное жилое помещение, в котором он проживал постоянно, налог может быть полностью освобождён, при соблюдении одного из условий:

1. Квартира находилась в собственности менее 5 лет, но продавец является пенсионером (с 1 января 2024 года эта льгота расширена).
2. Пенсионер владел квартирой более 5 лет, но в течение последних 3 лет (до даты продажи) использовал её как основное жилое помещение.
3. Продажа происходит в связи с переездом в дом престарелых, санаторий или другое учреждение, где пенсионер будет постоянно проживать.

Льгота по семейному положению

Если у пенсионера есть:

• Дети‑инвалиды любого возраста,
• Второй супруг‑пенсионер,
• Третий член семьи‑инвалид,

то продажа квартиры также может быть освобождена от НДФЛ независимо от срока владения.

Квартирный взаимозачёт (3‑НДФЛ)

С 2025 года введена возможность взаимозачёта при продаже и покупке недвижимости в рамках единой сделки (3‑НДФЛ). Это значит, что если пенсионер одновременно продаёт одну квартиру и покупает другую, налог может быть уменьшен или полностью снят, если:

• Сумма покупки не превышает сумму продажи;
• Объекты находятся в одном налоговом регионе;
• Все документы оформлены в одном налоговом периоде.

Важно: взаимозачёт возможен только при подаче декларации до 30 апреля 2026 года (для сделок, совершенных в 2025 году). После этой даты срок подачи декларации по 3‑НДФЛ заканчивается.

Пошаговая инструкция по оформлению налоговой декларации (3‑НДФЛ)

1. Соберите документы: договор купли‑продажи, выписку из ЕГРН, подтверждение расходов (комиссия, нотариус, налог при покупке).
2. Определите налоговую базу: продажная цена минус стоимость приобретения (с учётом расходов).
3. Проверьте наличие льгот: подтверждающие документы о статусе пенсионера, наличие инвалидов в семье, справка из дома престарелых и т.п.
4. Заполните форму 3‑НДФЛ в личном кабинете Госуслуг:
   • Раздел «Продажа недвижимости»;
   • Укажите дату продажи, стоимость, расходы.
   • Отметьте пункт «Льгота по единственному жилому помещению» (если применимо).
5. Подайте декларацию до 30 апреля 2026 года. После подачи система автоматически рассчитает налоговую задолженность (или её отсутствие).
6. Оплатите налог (если он есть) через банковскую карту, онлайн‑банк или в банке‑приёмщике.

Примеры расчётов

Пример 1 – Пенсионер продаёт единственное жильё, владел более 5 лет

Исходные данные:

• Дата покупки: 01 март 2015 г.
• Цена покупки: 2 500 000 ₽.
• Дата продажи: 15 апрель 2026 г.
• Цена продажи: 3 200 000 ₽.
• Расходы (комиссия, нотариус): 100 000 ₽.

Налоговая база без льготы = 3 200 000 ₽ – (2 500 000 ₽ + 100 000 ₽) = 600 000 ₽.

Поскольку квартира является единственным жильём и пенсионер постоянно в ней проживал, налог не взимается.

Пример 2 – Пенсионер продаёт вторую квартиру, владел менее 5 лет, есть ребёнок‑инвалид

• Дата покупки: 01 июнь 2023 г.
• Цена покупки: 3 000 000 ₽.
• Дата продажи: 10 апрель 2026 г.
• Цена продажи: 3 500 000 ₽.
• Расходы: 80 000 ₽.

Налоговая база = 3 500 000 ₽ – (3 000 000 ₽ + 80 000 ₽) = 420 000 ₽.

Наличие ребёнка‑инвалида даёт полное освобождение от налога, поэтому НДФЛ не уплачивается.

Пример 3 – Пенсионер продаёт квартиру и сразу покупает новую (взаимозачёт)

• Продажа: 4 000 000 ₽ (покупка 2018 г., стоимость 3 200 000 ₽, расходы 120 000 ₽).
• Покупка новой квартиры: 3 800 000 ₽.

Налоговая база продажи = 4 000 ₽ – (3 200 ₽ + 120 ₽) = 680 000 ₽.

Взаимозачёт: разница между продажей и покупкой = 200 000 ₽ (покупка дешевле). Поэтому налоговая база уменьшается на 200 000 ₽ → Налоговая база = 480 000 ₽.

Налог = 480 000 ₽ × 13 % = 62 400 ₽ (если нет дополнительных льгот).

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Нужно ли подавать декларацию, если налог полностью освобождён?

Да. По закону декларацию необходимо подавать даже при нулевой налоговой базе, чтобы фиксировать факт продажи и применения льготы.

Можно ли получить налоговый вычет за покупку новой квартиры?

Да. При покупке жилья пенсионер может воспользоваться социальным вычетом до 2 000 000 ₽ (ставка 13 %). Вычет оформляется в декларации 3‑НДФЛ за год покупки.

Какой срок подачи декларации после продажи?

Стандартный срок – до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Для 2025 года последний день подачи – 30 апреля 2026 года.

Что делать, если квартира была получена в наследство?

Налоговая база рассчитывается от рыночной стоимости на дату получения в наследство. Льготы «единственное жильё» и «семейные» работают так же, как для купленной недвижимости.

Полезные ссылки

• Федеральная налоговая служба (ФНС) – официальные инструкции и формы.
• Госуслуги – подача 3‑НДФЛ онлайн.
• КонсультантПлюс – база нормативных правовых актов.

Пенсионеры при продаже квартиры могут столкнуться с налоговыми обязательствами, однако законодательство предоставляет несколько существенных льгот:

• Освобождение от налога при продаже единственного жилого помещения, если оно было их постоянным местом жительства;
• Полное освобождение для семей с детьми‑инвалидами, супругами‑пенсионерами и другими социально уязвимыми категориями;
• Возможность взаимозачёта (3‑НДФЛ) при одновременной продаже и покупке недвижимости.

Главное – собрать все подтверждающие документы и подать декларацию вовремя (не позже 30 апреля). При правильном подходе пенсионеру обычно удаётся полностью избавиться от налоговых выплат при продаже квартиры.

Если у вас остались вопросы, обратитесь к налоговому консультанту или в отделение ФНС по месту жительства.