Сдача нежилого помещения в аренду — это пассивный доход, который влечёт за собой налоговые обязательства. Физическое лицо вне зависимости от того, является ли оно индивидуальным предпринимателем (ИП) или нет, обязано уплатить налог с арендной платы. Ниже разберёмся, какие налоги, когда и в каком размере нужно платить, чтобы избежать штрафов и претензий со стороны налоговой.

Основные налоговые режимы для физлица

Физическое лицо может выбрать один из трёх способов налогообложения дохода от аренды:

• НДФЛ 13 % — классический режим, действует по умолчанию, если ничего не менять.
• Налог на профессиональный доход (НПД 4–6 %) — «самозанятость», доступен при соблюдении ограничений.
• Упрощённая система (УСН 6 % или 15 %), требует регистрации ИП.

Классический НДФЛ 13 %

2.1 Когда применяется

Если вы не зарегистрированы как ИП и не перешли на НПД, то вся арендная плата облагается НДФЛ по ставке 13 % (резиденты РФ) или 30 % (нерезиденты).

2.2 Кто платит и как

• Если арендатор — другое физическое лицо, то вы сами подаёте в ИФНС декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года и оплачиваете налог до 15 июля.
• Если арендатор — организация или ИП, то она сама удержит НДФЛ (выступит налоговым агентом) и перечислит его в бюджет, а вам выдаст справку 2-НДФЛ.

2.3 Как рассчитать пример

Вы сдаёте склад 200 м² за 100 000 ₽/мес. Годовой доход = 1 200 000 ₽.
НДФЛ = 1 200 000 × 13 % = 156 000 ₽ к уплате.

Налог на профессиональный доход (НПД, «самозанятость»)

3.1 Условия применения

• Доход не более 2,4 млн ₽ в год (в 2026 г. порог сохраняется).
• Не используется наём работников.
• Недвижимость принадлежит вам на праве собственности.
• В регионе действует эксперимент «Самозанятость» (на 2026 г. — почти по всей России).

3.2 Ставки

• 4 %, если арендатор физлицо.
• 6 % — если арендатор компания или ИП.

3.3 Как платить

Регистрируетесь в приложении «Мой налог», генерируете чеки онлайн, налог начисляется автоматически. Оплата — до 25-го числа следующего месяца.

3.4 Пример

Месячный доход 100 000 ₽. Арендатор — ООО.
НПД = 100 000 × 6 % = 6 000 ₽ в месяц.
Годовая экономия по сравнению с НДФЛ: 156 000 – 72 000 = 84 000 ₽.

Упрощённая система (УСН) через ИП

4.1 Когда выгодно

Если планируется доход выше 2,4 млн ₽ в год или вы хотите наём персонала (например, управляющего зданием).

4.2 Варианты ставок

• 6 % от дохода (без учёта расходов).
• 15 % от «доходы минус расходы» (если расходы высокие: коммуналка, ремонт, ипотечные проценты).

4.3 Дополнительные расходы ИП

• Фиксированные взносы в ПФР и ФФОМС: в 2026 г. ≈ 49 500 ₽/год.
• 1 % с дохода свыше 300 000 ₽.

4.4 Пример расчёта УСН 6 %

Годовой доход 1 200 000 ₽.
УСН = 1 200 000 × 6 % = 72 000 ₽.
Можно уменьшить на взносы ИП целиком: 72 000 – 49 500 = 22 500 ₽ итогового налога.

Сравнение режимов в таблице

*Пример условный, зависит от наличия расходов и взносов.

Особые ситуации

6.1 Аренда через доверенность

Физлицо может сдавать помещение по доверенности: налог платит собственник, а не доверенное лицо, если в договоре указан он.

6.2 Ипотечное помещение

Налог платите с полной суммы аренды, даже если часть уходит на ипотеку. Проценты по кредиту можно учесть как расходы при УСН 15 %.

6.3 Аренда части помещения

Если вы сдаёте только часть склада, режим и ставки те же, но доход будет пропорционален площади.

Пошаговый алгоритм выбора режима

1. Оцените годовой доход: < 2,4 млн ₽ — рассматривайте НПД.
2. Нужен наём сотрудников или доход выше 2,4 млн ₽ — открывайте ИП и выбирайте УСН.
3. Если планируется минимум хлопот и доход небольшой — оставьте НПД.
4. Зарегистрируйтесь в «Мой налог» или подайте заявление на УСН в течение 30 дней после регистрации ИП.

Штрафы за неуплату

• 20–40 % от недоимки (ст. 122 НК РФ).
• Пени 1/300 СТАВКИ ЦБ за каждый день просрочки.
• Возможна блокировка счёта ИП или взыскание через суд.

Чек-лист для арендодателя

• ☑ Составил договор аренды и акт приёма-передачи.
• ☑ Выбрал налоговый режим (НПД / УСН / НДФЛ).
• ☑ Зарегистрировался в нужной системе (или подал 3-НДФЛ).
• ☑ Открыл расчётный счёт (при УСН или ИП).
• ☑ Отслеживаю лимиты дохода (для НПД 2,4 млн ₽).

Физическое лицо, сдающее нежилое помещение, может существенно снизить налоговую нагрузку за счёт правильного выбора режима. НПД — самый простой и дешёвый при доходе до 2,4 млн ₽ без сотрудников. ИП на УСН 6 % — оптимален для высоких доходов и наличии расходов, позволяя уменьшать налог на взносы. Классический НДФЛ 13 % применяется по умолчанию и нередко становится самым дорогим вариантом.

Главное: определите ожидаемый доход, прикиньте расходы и регистрационные сложности — выберите режим, который экономит десятки тысяч рублей ежегодно.