В центральной части любого крупного города земельные участки считаются особенно привлекательным активом: высокий трафик, развитая инфраструктура и потенциал для строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости. Однако именно в центре при проведении сделок с землёй возникают максимальные суммы налогов и сборов из-за высокой кадастровой стоимости и повышенных ставок местных органов власти.

В этой статье мы разберёмся:

• какие налоги и сборы возникают при покупке/продаже земельного участка в центре города;
• какие повышающие коэффициенты действуют с 2024 года;
• какие льготы и вычеты можно применить;
• как избежать двойного налогообложения и ошибок в расчетах.

НДФЛ при продаже земельного участка

Если вы продаёте участок, расположенный в центральной части города, то уплачиваете НДФЛ 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн ₽) от разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами на покупку участка, подготовку документов, комиссию агентству и т. п.

Новое с : налоговая база исчисляется исключительно на основании данных Росреестра, а также информации, поступающей от органов муниципального земельного контроля. Если в течение года обнаружены нарушения требований к использованию земли, ставки могут вырасти до 1,5 % с первого числа месяца, следующего за месяцем нарушения.

Когда НДФЛ не платится?

1. Вы владели участком более 5 лет (или более 3 лет, если получили его по наследству/дарению от близкого родственника).
2. Применён имущественный вычет 1 млн ₽. Если цена продажи ≤ 1 млн ₽, то налог = 0 ₽.

Земельный налог ежегодно после приобретения

С 2024 года больше не нужно самостоятельно подавать декларацию: ФНС сама пришлёт уведомление. Налог рассчитывается по формуле:

Налог = Кадастровая стоимость × Доля × Ставка × Коэффициент времени владения × Повышающий коэффициент

Кадастровая стоимость

ФНС берёт значение на 1 января года, за который начисляется налог; В центральной части города кадастровая стоимость может достигать 1 млн ₽ за 1 м². При 6 сотках база составит 6 млн ₽.

Ставка

• 0,3 %, если участок занят жилищным фондом или предназначен для ИЖС.
• 1,5 % — для всех остальных участков, в т; ч. коммерческого назначения.

Муниципалитет может устанавливать ставки от 0 % до максимума, заданного НК РФ. В центре Москвы, например, обычно действует 0,3 % для жилых и 1,5 % для коммерческих земель.

Повышающие коэффициенты 2024–2026

Государственная пошлина при сделке

При купле-продаже и регистрации перехода права:

• 2 000 ₽, за регистрацию договора купли-продажи;
• 1 400 ₽ — за внесение изменений в ЕГРН (если есть).

Дополнительные расходы: нотариальное удостоверение (если доля > ¼ или стоимость > 10 млн ₽), банковская комиссия за сопровождение сделки.

Налог на имущество после постройки

Если на участке возводится объект капитального строительства (жилой дом, офис), то с момента его ввода в эксплуатацию и постановки на кадастровый учёт владелец обязан платить:

• Налог на имущество физлиц — 0,1–2 % от кадастровой стоимости (в Москве 0,1 % для квартир, 0,5 % для объектов стоимостью > 300 млн ₽);
• Налог на имущество организаций — 2,2 % (если участок оформлен на юрлицо).

Льготы и вычеты в центре города

Федеральный вычет

6 соток одного участка не облагаются земельным налогом. Если площадь = 6 соткам, то налог = 0 ₽.

Список льготников

• Герои Советского Союза и РФ;
• Инвалиды I и II группы;
• Ветераны ВОВ и боевых действий;
• Пенсионеры (в Москве — полное освобождение до 1 000 м²).

Как купить участок в центре и минимизировать налоги

1. Регистрируйтесь на ИП при планировании коммерческого строительства — тогда можно применять амортизацию и снижать базу по налогу на прибыль.
2. Проверьте разрешённое использование перед покупкой: если участок под ИЖС, ставка 0,3 %; если под коммерцию — 1,5 %.
3. Разбейте участок на части и оформите жилую и коммерческую зоны отдельно, чтобы не платить 1,5 % за всю площадь.
4. Успейте построить дом в течение 3 лет, чтобы не увеличить земельный налог в 4 раза.
5. Если участок > 300 млн ₽, подумайте о перепрофилировании под социальные объекты: с 2025 года ставка для дорогих участков вырастет до 1,5 %.

Полезные ссылки

• ФНС о нововведениях 2024
• Калькулятор земельного налога
• Проверьте кадастровую стоимость онлайн

Важно: перед любой сделкой — консультация налогового юриста и проверка сведений в ЕГРН на 1 января текущего года. Один неучтённый коэффициент может увеличить неожиданный платёж в два раза.