Содержание:

1. Когда продажа квартиры становится объектом налогообложения
2. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже
3. Срок владения, освобождающий от налога
4. Вычеты и способы уменьшить платеж
5. Кому положены льготы и освобождения в 2025-м
6. Пошаговая инструкция по уплате и отчётности
7. Важные сроки и штрафы

Когда продажа квартиры становится объектом налогообложения

В соответствии с ст. 209 НК РФ, при продаже недвижимости у физического лица возникает налогооблагаемый доход. Исключения бывают только в случае:

• минимального срока владения;
• получения имущества по наследству/дарению от близкого родственника;
• применения льготы «семей с детьми-инвалидами» (с 2025 г.).

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже

Ставка для резидентов РФ:

• 13 %, доход до 2,4 млн ₽ за налоговый период;
• 15 % — сверх 2,4 млн ₽ (прогрессивная шкала).

Для нерезидентов ставка фиксирована 30 %.

Срок владения, освобождающий от налога

Вычеты и способы уменьшить платеж

Имущественный вычет 1 млн ₽

Можно уменьшить доход продажи на 1 000 000 ₽ (п. 2 ст. 220 НК РФ). Подходит, когда нет документов о расходах.

Вычет «доход минус расходы»

Доход = цена продажи — фактические расходы на покупку/стройку новой квартиры (ДДУ, ипотека, отделка). Документы обязательны.

Пример:
Продали новую квартиру за 9 300 000 ₽. Купили по ДДУ за 7 400 000 ₽, потратили на отделку 800 000 ₽.
Налог = (9 300 000 – 7 400 000 – 800 000) × 13 % = 143 000 ₽.

Кому положены льготы и освобождения в 2025-м

Семьи с детьми-инвалидами

С 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 389-ФЗ; Освобождение от НДФЛ действует, если:

• в семье есть ребёнок-инвалид любого возраста;
• продажа квартиры осуществляется одновременно с покупкой нового жилья в течение календарного года;
• площадь купленного жилья ≥ площади проданного;
• у заявителя нет другой недвижимости более 50 % доли.

Опекаемые дети и попечительство

Та же льгота распространяется на семьи, где второй родитель является опекуном/попечителем ребёнка-инвалида.

Пошаговая инструкция по уплате и отчётности

1. Определите налоговую базу. Используйте калькулятор или бухгалтера.
2. Подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
3. Заплатите налог до 15 июля того же года.
4. Подайте заявление на льготу (если подходите под критерии) до 1 мая вместе с пакетом документов:
   • Справка об инвалидности ребёнка;
   • Документы на продажу/покупку недвижимости;
   • Заявление о распределении долей между супругами (при необходимости).

Важные сроки и штрафы

• Задержка подачи декларации — штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц (максимум 30 %, но не менее 1 000 ₽).
• Неуплата налога — пени 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки (≈ 7 % годовых в 2025 г.).
• Умышленное уклонение — штраф 20–40 % от суммы налога + возможное уголовное дело.

Краткий чек-лист

1. Уточните дату вступления в право собственности.
2. Рассчитайте минимальный срок владения.
3. Соберите чеки, ДДУ, акты приёма-передачи.
4. Если срок < 5 лет, выберите выгодный вариант вычета.
5. Проверьте право на новую льготу для семей с детьми-инвалидами.
6. Сдайте 3-НДФЛ вовремя.

Дата актуальности: 19 апреля 2026 г. Перед подачей декларации проконсультируйтесь с квалифицированным специалистом или налоговым инспектором.