Актуально на 19 апреля 2026 г.

Когда налог платить не нужно

• Приобретение до и срок владения более 3 лет → НДФЛ не начисляется.
• Приобретение с → минимальный срок без налога увеличен до 5 лет,
  но остаются исключения:
  • единственное жильё;
  • жилье получено по наследству/дарению от близких родственников;
  • приватизация или договор ренты.
• Для детей, получивших долю по материнскому капиталу, срок владения исчисляется с даты покупки основным владельцем сертификата, а не с момента внесения детей в ЕГРН (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ с ).

Когда налог всё-таки возникает

Если срок владения меньше установленного льготного порога, придётся рассчитать и уплатить НДФЛ:

1. Ставка для резидентов — 13 % (доход до 2,4 млн руб.) + 15 % на превышение (с 2025 г. действует прогрессивная шкала).
2. Ставка для нерезидентов, 30 %.

Как рассчитать налог с доли

Формула

НДФЛ = (Доход от продажи − Налоговый вычет или Расходы на приобретение) × Ставка

Доход от продажи

Берётся наибольшая из двух величин:

• фактическая цена в договоре;
• 0,7 × кадастровая стоимость (правило 70 % действует с 2016 г.).

Налоговый вычет

1 000 000 руб. — максимальный вычет на весь объект.
Если продаётся доля, то вычет делится пропорционально долям всех собственников.

Расходы на приобретение

Можно уменьшить доход на фактически понесённые расходы (подтверждаются договором купли-продажи, выпиской ЕГРН, платёжками).

Пример расчёта

• Квартира куплена в 2023 г. за 3 000 000 руб.
• В 2026 г. продаётся доля ½ за 1 800 000 руб.
• Кадастровая стоимость 4 000 000 руб. → 70 % = 2 800 000 руб. → база берётся из договора 1 800 000 руб.
• Расходы покупателя: 3 000 000 × ½ = 1 500 000 руб.
• Налог = (1 800 000 − 1 500 000) × 13 % = 39 000 руб.

Документы для декларации 3-НДФЛ

• Договор купли-продажи доли.
• Выписка из ЕГРН (до 2026, выписка ЕГРН/КГН).
• Платёжные документы подтверждающие расходы (если применяется вычет «расходы»).
• Копия паспорта.
• Заявление о распределении вычета между совладельцами (при необходимости).

Сроки подачи и оплаты

Как минимизировать налог

• Дождаться льготного срока владения (3 или 5 лет).
• Уменьшить доход на подтверждённые расходы вместо вычета 1 000 000 руб., если расходы больше.
• Продавать доли по отдельным договорам — каждый собственник получает вычет в полном объёме 1 000 000 руб. (письмо ФНС РФ № ЕД-4-3/9674@ от ).

Особые ситуации

• Дарение бывшему супругу и детям: дети получили доли 30 % в 2025 г., но срок считается с 2017 г. (дата покупки матерью). Если продать в 2026 г., налога не будет.
• 90-дневное правило: если продали жильё, но в течение 90 дней купили новое, минимальный срок владения остаётся 3 года, даже при покупке после (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Для большинства владельцев, купивших долю до , минимальный льготный срок всё ещё 3 года. При более коротком владении налог рассчитывается по формуле:
(доход или 0,7 кадастровой стоимости − вычет/расходы) × 13 %.
Обязательно подайте 3-НДФЛ до 30 апреля и оплатите до 15 июля.

Информация предоставлена для общего ознакомления; за консультацией обращайтесь к квалифицированному налоговому специалисту.