Каждый год правила сделок с недвижимостью становятся строже, а требования к документам — объемнее. Даже если квартира куплена «с чистыми» историей и обременениями, при подготовке к продаже нужно собрать минимум 10 обязательных бумаг, а при особых обстоятельствах — ещё несколько дополнительных. Ниже, актуальный перечень на 20 апреля 2026 г. и пошаговые советы, как не затеряться в бюрократических дебрях.

Основной список документов

Их требуют все — от покупателя, риэлтора до нотариуса и Росреестра.

• Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости) не старше 5 рабочих дней на момент сделки. Проверяет:
  • собственника(-ов);
  • обременения (залог, арест, сервитут);
  • точную площадь и кадастровую стоимость.
• Свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН формы ЕГРН-1, «старое» свидетельство с штампом Росреестра принимается до окончания срока действия (2026 г. ещё действуют).
• Паспорт(-а) собственника(-ов); Если продавец, ИП или юрлицо, потребуются учредительные документы и приказ о назначении директора.
• Документ основание приватизации:
  • Договор передачи (приватизация до );
  • Уведомление о передаче (после ).
• Кадастровый паспорт/кадастровая выписка. Актуален, если в планировке были переустройства или перепланировки.
• Технический паспорт БТИ — требуют не все нотариусы, но регистраторы могут заказать повторную проверку, если увидят расхождения.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (Форма № 10) — берётся в УК или ТСЖ за 3 рабочих дня до сделки.
• Квитанции об оплате налога на имущество и земельного налога за последние 3 года.
• Отчёт оценщика, если цена продажи < 70 % кадастровой стоимости, налоговая может пересчитать НДФЛ.
• Декларация 3-НДФЛ и квитанция об уплате налога (если квартира была в собственности менее 3/5 лет, см. раздел 5).

Дополнительные документы при «особых» ситуациях

Квартира в залоге (ипотека, банковская «закладная»)

Если ипотека ещё не погашена, понадобятся:

• Согласие банка на продажу;
• Досрочный график погашения;
• Закладная (если она на руках у банка) + реестровая надпись о погашении после расчёта.

Несовершеннолетние собственники или доли

• Разрешение органа опеки и попечительства (ООП) на продажу;
• Справка о наличии (или отсутствии) счёта в банке, куда будут перечислены деньги от продажи;
• Согласие второго родителя (если ребёнок, 100 % собственник).

Продаёт по доверенности

• Нотариальная доверенность с чётким перечнем полномочий: «право продать, подписать договор, получить деньги, передать квартиру».
• Копия паспорта доверителя.
• Сведения об отсутствии отмены доверенности (запрос в нотариальную палату);

Совместное владение супругов

• Согласие супруга(-и), заверенное нотариально, даже если квартира приватизирована на одного.
• Свидетельство о браке (разводе) или нотариальное соглашение о разделе имущества.

Пошаговая инструкция сбора документов

1. Шаг 1. Получите выписку из ЕГРН на Gosuslugi.ru или в МФЦ — это занимает 1–2 дня, стоит 600 ₽ (электронная) или 900 ₽ (бумажная).
2. Шаг 2. Закажите технический паспорт и кадастровую выписку в БТИ или через EGRN-Reestr.ru, 700–2 000 ₽, срок 3–7 дней.
3. Шаг 3. Проверьте задолженность: УК выдаёт справку № 10 моментально, если лично обратиться с паспортом и ЕГРН-выпиской.
4. Шаг 4. Соберите налоговые квитанции: в личном кабинете ФНС (gosuslugi.ru → Налоги → Получить квитанции).
5. Шаг 5. Если квартира приватизирована до — минимальный владельческий срок 3 года, после — 5 лет. При меньшем сроке — подайте 3-НДФЛ и уплатите 13 % с прибыли.
6. Шаг 6. Организуйте нотариальное согласие супруга или разрешение опеки, если нужно.
7. Шаг 7. Составьте договор купли-продажи (можно типовой) и сдайте документы в МФЦ или через электронную регистрацию.

Типовые ошибки, из-за которых сделку приостанавливают

• Разные площади в ЕГРН и техпаспорте — нужно сверить и, при необходимости, подать уточнение в Росреестр.
• Несоответствие Ф. И. О. в свидетельстве о праве и паспорте (после смены фамилии) — требуется справка ЗАГС или решение суда.
• Отсутствие согласия банка при ипотеке — сделка не пройдёт регистрацию.
• Просроченная доверенность, проверяйте дату и не позднее 3 месяцев до окончания.

Налоговые нюансы 2026 года

Формула минимального налога при продаже:

НДФЛ = (Цена продажи – 1 000 000 ₴ либо расходы на покупку) × 13 %.

Пример:

Купили приватизированную квартиру за 3 000 000 ₽, продаёте за 4 200 000 ₽ через 2 года. Налог: (4 200 000 – 3 000 000) × 13 % = 156 000 ₽. Если бы вы ждали 5 лет — налог 0 ₽.

Контрольный совет: делайте копии всех документов и сканируйте в PDF — при электронной регистрации в Росреестре это сэкономит день-два.

Спасибо, что дочитали до конца! Если остались вопросы, задайте их в комментарии — оперативно подскажем.