При продаже квартиры физическому лицу в большинстве случаев необходимо самостоятельно рассчитать, задекларировать и уплатить НДФЛ. Чтобы не получить штрафы и спокойно пройти камеральную проверку, нужно правильно собрать и подать в ИФНС полный комплект документов. Ниже приведён подробный перечень с пояснениями, какие документы подаются в 2026 году, в какие сроки и на что обращать внимание.
Основной документ — декларация 3-НДФЛ
Форма 3-НДФЛ — это центральный элемент отчётности. Она подаётся:
- если квартира была в собственности менее минимального срока (в большинстве случаев — 5 лет, для приватизированного, подаренного или унаследованного жилья — 3 года);
- если продажная цена выше 1 млн руб. и вы не используете имущественный вычет.
Срок подачи — до 30 апреля 2027 года за сделки, совершённые в 2026 году. Декларацию можно подать:
- онлайн через личный кабинет налогоплательщика или сервис «Госуслуги»;
- лично в любой инспекции или МФЦ (запись по телефону или на сайте ФНС);
- почтой заказным письмом с уведомлением о вручении.
Обязательные копии документов по сделке
| Документ | Что именно предоставляют | Важные нюансы |
|---|---|---|
| Договор купли-продажи | Подписанный продавцом и покупателем экземпляр | Обязательно наличие всех страниц, включая дополнительные соглашения |
| Расписка или платёжный документ | Расписка о получении денег, банковская выписка, чек, платёжное поручение | Документ должен содержать дату, сумму и ФИО сторон |
| Свидетельство/выписка ЕГРН | Выписка о переходе права собственности к покупателю | Дата в выписке определяет налоговый период продажи |
Документы для уменьшения налоговой базы
Вариант А — вычет на расходы
Если вы покупали эту квартиру раньше, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на фактические расходы при приобретении. Понадобятся:
- договор купли-продажи (при покупке);
- акт приёма-передачи;
- банковские выписки, чеки, квитанции о перечислении денег продавцу;
- ипотечный договор и справка об уплаченных процентах (если жильё брали в ипотеку);
- квитанции на ремонт/долевое участие, если они включены в цену при продаже.
Вариант Б — имущественный вычет 1 млн рублей
Если документов на покупку нет (например, квартиру получили в дар), можно воспользоваться вычетом 1 000 000 рублей. Подтверждающих расходов не требуется — достаточно указать в декларации код вычета 901.
Дополнительные документы для особых ситуаций
Продажа доли
- Соглашение о разделе вычета между совладельцами (если доля продана отдельно).
Продажа по переуступке ДДУ
- Договор долевого участия;
- Акт ввода дома в эксплуатацию (если квартира ещё не оформлена в собственность).
Продажа унаследованной квартиры
- Свидетельство о праве на наследство;
- Кадастровый паспорт/выписка ЕГРН.
Пошаговая схема подачи документов
- До 30 апреля 2027 года — сформировать и подать 3-НДФЛ.
- К декларации приложить:
- копии договоров и расписок;
- копии платёжных документов;
- заявление на вычет (если требуется).
- До 15 июля 2027 года — оплатить НДФЛ (если налог рассчитан).
- Сохранить оригиналы документов не менее 4 лет (сроки даже после проверки могут понадобиться для суда или повторной проверки).
Примеры с цифрами
Пример 1:
- Куплена в 2024 году за 2 500 000 руб.
- Продана в 2026 году за 3 100 000 руб.
Налог = (3 100 000 − 2 500 000) × 13 % = 78 000 руб. Необходимо предоставить договор 2024 года и платёжные документы.
Пример 2:
- Квартира получена по наследству в 2023 году.
- Продана в 2026 году за 4 000 000 руб.
Налог = (4 000 000 − 1 000 000) × 13 % = 390 000 руб. Документы на расходы отсутствуют, используется вычет 1 млн руб.
Чек-лист: что взять с собой в ИФНС
- Паспорт (оригинал + копия).
- 3-НДФЛ (распечатано в 2 экземплярах, одна копия остаётся у вас с отметкой ИФНС).
- Копии всех договоров и расписок (сшить, пронумеровать, подписать).
- Копии платёжных документов.
- Приложение-заявление на вычет (если применяете 1 млн руб.).
- Квитанция об оплате госпошлины (0 руб. — декларация не облагается сбором).
Частые ошибки
- Отсутствие платёжных документов — налоговая может «забыть» принять расходы, если нет подтверждения.
- Неправильная дата в ЕГРН — регистрация права в 2026 году = налоговый период 2026, даже если деньги получены позже.
- Забыли приложить соглашение о долях — при совместной собственности без соглашения вычет делится поровну, а не по фактическим долям.
Чтобы избежать штрафов и споров с ИФНС, заранее соберите полный комплект документов, проверьте корректность дат и сумм и подайте 3-НДФЛ вовремя. При сложных ситуациях (ипотека, доля, переуступка ДДУ) лучше проконсультироваться с налоговым юристом или использовать сервисы ФНС «Личный кабинет» и «Подача декларации онлайн».