Дата публикации: 20 апреля 2026 г.
Содержание
- Что такое концессия земельных участков
- Правовая база: ключевые законы и последние изменения
- Как концессия отличается от аренды
- Пошаговая процедура предоставления земли по 115-ФЗ
- Размер арендной платы и формула её расчёта
- Реальные риски и актуальные проблемы
- Образцы типовых ситуаций и примеры
- Перспективы до 2030 года
Что такое концессия земельных участков
Концессия земельного участка — это специальный правовой режим, при котором инвестор-концессионер получает право временного владения и использования участка, но только в рамках реализации концессионного соглашения.
Это не просто «длинная аренда» – это обязанность создать объект инфраструктуры и/или оказать услугу, прежде чем участок перейдёт в частное владение или будет возвращён государству.
В соответствии со статьёй 11 Закона № 115-ФЗ, земельный участок обязательно предоставляется в аренду на весь срок действия концессионного соглашения.
Однако, если объект концессии создаётся на земле, которая уже находится в пользовании частного лица, используется субаренда.
Правовая база: ключевые законы и последние изменения
- 115-ФЗ от «О концессионных соглашениях» (в ред. и )
- Земельный кодекс РФ, ст. 39.6 – основания передачи участков без торгов
- Федеральный закон № 448-ФЗ от – расширил перечень оснований для перераспределения земель
- Федеральный закон № 232-ФЗ от – устранил «нормативный срок» предоставления участков
Важно: с 1 октября 2023 года сняты лимиты сроков заключения договора аренды в рамках концессии (п. 4.5 методических рекомендаций Минэкономразвития).
Как концессия отличается от аренды
| Параметр | Обычная аренда | Аренда в рамках концессии |
|---|---|---|
| Цель использования | Любая, не противоречащая закону | Только в целях реализации проекта концессии |
| Проект землеустройства | За счёт арендатора | Может финансироваться из бюджета |
| Срок | До 49 лет (часто 5–20) | Ровно срок концессионного соглашения |
| Торги | Обычно требуются | Может быть без торгов (п. 23 ст. 39.6 ЗК РФ) |
Пошаговая процедура предоставления земли по 115-ФЗ
- Инициация проекта – муниципалитет/регион формирует ТЭО концессии.
- Выбор земельного участка – проверка кадастра, отсутствие обременений, согласование с Росимуществом.
- Разработка проекта землеустройства – опционально за счёт бюджета, если объект стратегический.
- Регистрация права аренды – одновременно с регистрацией права на построенный объект.
- Эксплуатация и передача – по окончании срока объект может остаться у концессионера или вернуться государству.
Размер арендной платы и формула её расчёта
Согласно п. 5 ст. 10 Закона 115-ФЗ, в соглашении обязательно указывается:
- формула расчёта ставки арендной платы;
- периодичность индексации;
- обязательства по внесению платежей в бюджет.
Типовая формула:
Арендная плата = Кадастровая стоимость × Ставка 1,5 % × Коэффициент отрасли
Для социально значимых проектов (школы, поликлиники) ставка может быть снижена до 0,3 %.
Реальные риски и актуальные проблемы
- Отсутствие единой практики разработки проектов землеустройства (научная статья КиберЛенинка, 2024).
- Задержки в выдаче разрешений – в среднем 3–6 месяцев в регионах.
- Возможность изменения ВРИ – закон от вводит новые правила, которые могут повлиять на проект.
- Сложности с кредитованием – земля не может быть залогом, пока не построен капитальный объект.
Образцы типовых ситуаций
Создание дороги-бетонки вокруг города
Муниципалитет передаёт участок в концессию на 15 лет.
Концессионер строит дорогу за свой счёт, взамен получает право взимать плату за проезд.
Арендная плата за землю – 0,7 % от кадастровой стоимости.
Реконструкция очистных сооружений
Земля предоставляется без торгов, проект землеустройства финансируется областным бюджетом.
Срок – до 20 лет. По окончании концессии объект переходит в муниципальную собственность.
Перспективы до 2030 года
- В 2026–2027 гг. ожидается рост числа концессий в сфере водоснабжения и теплоснабжения.
- С 2028 г. планируется внедрение электронного сопровождения проектов через сервисы Росреестра и Госуслуги.
- К 2030 году доля объектов, переданных по концессии, может превысить 15 % от всех государственных земельных участков, используемых под инфраструктуру.
Концессия земельных участков – это гибкий и всё более популярный способ привлечения частных инвестиций в инфраструктуру без отчуждения государственной собственности.
При правильном расчёте рисков и чётком соблюдении процедур, предусмотренных 115-ФЗ, участок можно получить без торгов и за счёт бюджета на проект землеустройства.
Главное – проверить кадастровые ограничения и заранее закрепить формулу арендной платы в концессионном соглашении.
Обновлено 20 апреля 2026 г.