Сдача жилья в долгосрочную аренду уже давно перестала быть «серой» схемой: ФНС автоматически сверяет поступления на счета собственников с данными ЕГРН, а суды при любых спорах в первую очередь запрашивают документы собственника․ Чтобы не оказаться виноватым ни перед государством, ни перед нанимателем, важно заранее подготовить «белый» пакет документов․ Ниже — подробный перечень на 2026 год․
Основной пакет документов собственника
Эти бумаги обязательны при любой схеме сдачи (частному лицу, ИП или организации):
- Выписка из ЕГРН․ С 2025 года свидетельство о праве собственности заменено именно ею․ Срок действия выписки — 30 календарных дней․
- Паспорт РФ собственника (оригинал и копия всех страниц)․
- Договор аренды (найма) — минимум 2 экземпляра, подписанных сторонами․ В документе прописываем адрес, площадь количество комнат, этаж, реквизиты ЕГРН, условия оплаты, залога, коммунальных услуг и порядок расторжения․
- Акт приёма-передачи квартиры․ Оформляется в день вселения․ Один экземпляр остаётся собственнику, второй, нанимателю․ Приложите фото дефектов (царапины, трещины) и перечень переданной мебели/техники․
Если квартира в долевой или совместной собственности
| Ситуация | Необходимый документ |
|---|---|
| Квартира в долевой собственности (2 и более собственников) | Нотариально заверенное согласие всех совладельцев на сдачу в аренду․ Подписи всех сторон заверяются нотариально․ |
| Квартира в совместной собственности супругов | Письменное согласие супруга/супруги․ Заверять у нотариуса не обязательно, но арендатор может потребовать․ |
Если квартира сдаётся через представителя
- Нотариально заверенная доверенность, в которой прямо указано: «право сдавать жилое помещение в аренду и подписывать договор найма/аренды»․ Доверенность действует не более трёх лет․
- Паспорт представителя․
Когда требуется разрешение органов опеки
Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, обязательно получите:
- Заявление в местное отделение органа опеки․
- Согласие на сдачу квартиры в аренду, подписанное опекуном и заверенное печатью органа опеки․
Дополнительные документы, которые просят наниматели
Хотя юридически необязательны, большинство арендаторов просят:
- Справку о составе семьи (Ф-9) или выписку из ЕГРН, подтверждающую отсутствие прописанных жильцов․
- Квитанции об отсутствии долгов за ЖКУ․
- Справку из УК/ТСЖ, что квартира не находится в залоге у ЖК-сервиса․
Если квартира в ипотеке
Нужно письменное разрешение банка-ипотекодержателя․ Проще всего получить его через личный кабинет банка или отделения «Домклик» (Сбербанк), «ДельтаКредит», ВТБ и др․ Срок рассмотрения, 3–5 рабочих дней․
Сдача через ИП: налоги и упрощение
С 2026 года действует бессрочное освобождение ИП-арендодателей от онлайн-касс при сдаче собственного жилья (54-ФЗ, абз․ 17 п․ 2 ст․ 2)․ Для ИП достаточно:
- Указать ОКВЭД 68․20 «Сдача жилья в аренду» при регистрации․
- Выбрать налоговый режим: 6 % по «УСН Доходы» или патент (от 15 000 руб․/год в регионах)․
- Зарегистрироваться в личном кабинете «Мой налог» (если режим «Самозанятый»)․
Краткий чек-лист для собственника
Распечатайте и храните вместе с договором:
- ✅ Выписка из ЕГРН (до 30 дней давности)
- ✅ Паспорт собственника
- ✅ Договор аренды (2 экз․) + Акт приёма-передачи
- ✅ Согласие совладельцев (если нужно)
- ✅ Нотариальная доверенность (если сдаёт представитель)
- ✅ Разрешение опеки (если есть доля детей)
- ✅ Справка банка (если ипотека)
- ✅ Отсутствие долгов ЖКХ (квитанции)
Оформив перечисленные документы, вы получаете:
- Защиту от претензий нанимателя (в случае спора суд будет опиратся на договор и акт)․
- Безопасность от ФНС — налоговая видит, что деньги поступают легально․
- Возможность досрочно расторгнуть договор при нарушениях арендатора без потери права на жильё․
Тратите 1–2 дня на сбор документов — и спите спокойно весь срок аренды!