Дата актуальности информации: 19 апреля 2026 г. 12:09 (по официальным данным Росреестра).
В России каждый земельный участок имеет две ключевые характеристики:
- Категорию земли – определяющую общую группу (например, земля населённого пункта, сельскохозяйственная, лесная и т.д.).
- Вид разрешённого использования (ВРИ) – уточняющий перечень конкретных действий, которые разрешено осуществлять на данном участке.
Только сочетание категории и ВРИ определяет, можно ли построить жилой дом, открыть производство, вести садоводство или использовать землю под иной бизнес.
Категории земель в РФ
Согласно статье 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», земли делятся на следующие основные категории:
| Категория земли | Назначение | Примеры типичных ВРИ |
|---|---|---|
| Земли населённых пунктов | Градостроительная инфраструктура, жилые и общественные здания. | ИЖС, МКС, коммерческая застройка, общественные здания, парки. |
| Сельскохозяйственные земли | Производство сельскохозяйственной продукции. | ЛПХ, ИЖС, садоводство, огородничество, сенокошение. |
| Земли промышленного назначения | Строительство и эксплуатация производственных объектов. | Промышленное производство, складская деятельность, вспомогательные сервисы. |
| Земли лесного фонда | Лесохозяйственная деятельность, рекреационные зоны. | Лесовосстановление, рекреационный туризм, охрана. |
| Земли водного фонда | Водные объекты, их охрана и использование. | Водоснабжение, рыболовство, рекреация. |
| Земли ООПТ (особо охраняемые природные территории) | Охрана природных ландшафтов и биологического разнообразия. | Охрана, научные исследования, ограниченный туризм. |
| Земли запаса | Резервные территории, предназначенные для будущих нужд. | Подготовка к будущей застройке, охрана. |
Что такое ВРИ и как они классифицируются
Вид разрешённого использования (ВРИ) – это перечень действий, которые собственник может законно выполнять на участке. ВРИ делятся на:
- Основные ВРИ – определяют главное назначение участка. Выбираются при включении участка в ЕГРН и фиксируются в выписке из реестра.
- Вспомогательные (дополнительные) ВРИ – могут использоваться только в сочетании с основным видом и не меняют его смысл.
Классификатор ВРИ утверждён приказом Министерства экономического развития РФ № 540 от и регулярно обновляется (последнее обновление – 2026 г.).
2.1 Примеры основных ВРИ
- ИЖС – индивидуальное жилое строительство.
- МЖС – многоэтажное жилое строительство.
- ЛПХ – личное подсобное хозяйство.
- Садоводство, огородничество.
- Промышленное производство.
- Туризм, санаторно‑курортные услуги.
2.2 Примеры вспомогательных ВРИ
- Подготовительные работы (вывоз грунта, выравнивание территории).
- Установка инженерных сетей, обслуживающих основные виды.
- Временное размещение строительных материалов.
Как узнать ВРИ конкретного участка
Перед покупкой или началом строительства необходимо убедиться, что выбранный ВРИ соответствует вашим планам. Инструменты проверки:
- Публичная кадастровая карта Росреестра – бесплатный онлайн‑сервис, где в карточке участка указаны категория земли и основной ВРИ.
- Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – официальный документ, получаемый через портал Госуслуг или в МФЦ.
- Запрос в органы местного самоуправления – в случае сомнений можно обратиться в администрацию ЗАТО г. Зеленогорска (или в любой иной муниципалитет) за разъяснением.
Важно помнить, что в ЗАТО г. Зеленогорска строительство ИЖС разрешено только на участках, относящихся к категории земель населённых пунктов. На сельскохозяйственных или промышленных землях такой ВРИ недоступен без изменения категории или ВРИ.
Процедура изменения ВРИ
Если текущий ВРИ не соответствует вашим целям, его можно изменить. По состоянию на 2026 год процесс регулируется Федеральным законом от 31 июля 2025 г. № 295‑ФЗ, вступившим в силу 1 марта 2026 г., а также Градостроительным кодексом РФ.
- Шаг 1. Подготовка проекта – разработка проектной документации, согласованной с территориальными планами.
- Шаг 2. Обращение в орган местного самоуправления – подача заявления о смене ВРИ с приложением проекта и согласований.
- Шаг 3. Согласование с Росреестром – после получения положительного решения орган вносит изменения в ЕГРН.
- Шаг 4. Регистрация изменений – получаете новую выписку из ЕГРН с обновлённым ВРИ.
Смена ВРИ может сопровождаться:
- Уплатой государственной пошлины;
- Необходимостью проведения экологической экспертизы (для земель ООПТ, лесного фонда и т.п.);
- Ограничениями по площади (например, максимальная площадь участка под ИЖС в сельскохозяйственной зоне – 6 га).
Практические рекомендации покупателям
- Проверяйте ВРИ заранее – не откладывайте проверку до подписания договора.
- Учитывайте ограничения категории – в некоторых зонах (запретные, охраняемые) любые строительные ВРИ запрещены.
- Сравнивайте стоимость с альтернативными участками – иногда дешевле купить землю нужной категории, чем менять ВРИ.
- Консультируйтесь с юристом – изменения ВРИ могут требовать сложных согласований.
- Следите за изменениями законодательства – новые законы (например, 295‑ФЗ 2025 г.) могут открыть новые возможности или добавить ограничения.
Таблица типовых ВРИ по категориям земель
| Категория земли | Основные ВРИ | Возможные вспомогательные ВРИ |
|---|---|---|
| Земли населённых пунктов | ИЖС, МЖС, коммерческая застройка, общественное строительство, парковые зоны | Строительство временных сооружений, подготовка инфраструктуры, установка инженерных сетей |
| Сельскохозяйственные земли | ЛПХ, ИЖС (по согласованию), садоводство, огородничество, сенокошение | Временные склады, вспомогательные постройки для сельхозпроизводства |
| Промышленные земли | Производственное использование, складирование, логистика | Технические зоны, обслуживающие сооружения, вспомогательное офисное помещение |
| Лесной фонд | Лесовосстановление, рекреационный туризм, охрана | Туристические объекты (эко‑домики), обслуживающие посты |
| Водный фонд | Водоснабжение, рыболовство, рекреация | Технические сооружения, обслуживающие водные объекты |
| ООПТ | Охрана, научные исследования, ограниченный туризм | Экспедиционные лагеря, обслуживающие посты |
| Земли запаса | Подготовка к будущей застройке, охрана | Временные строительные площадки, подготовительные работы |
Налоговые нюансы ВРИ
С 2024 года ФНС России изменила порядок налогообложения земельных участков в зависимости от их ВРИ. Ключевые моменты:
- Для земель с ВРИ «ИЖС» применяется ставка налога на имущество физических лиц в размере 0,1 % от кадастровой стоимости.
- Для сельскохозяйственных ВРИ (ЛПХ, садоводство) ставка снижается до 0,01 % при условии, что участок используется в сельском хозяйстве.
- Для промышленных ВРИ ставка может достигать 0,3 % и выше, в зависимости от категории и мощности предприятия.
- Изменение ВРИ влечёт пересчёт налога: после официального внесения изменений в ЕГРН налоговый орган обязан пересчитать обязательную сумму в следующем налоговом периоде.
Виды разрешённого использования (ВРИ) – это фундаментальный параметр, определяющий, что именно можно делать на конкретном земельном участке. Они тесно связаны с категорией земли и находятся под контролем государственных органов (Росреестр, органы местного самоуправления, ФНС).
При покупке или планировании использования участка необходимо:
- Точно определить категорию земли.
- Проверить текущий основной ВРИ через публичную кадастровую карту или выписку из ЕГРН;
- Убедиться, что выбранный ВРИ соответствует вашим целям (строительство дома, сельхозпроизводство, бизнес).
- При необходимости – оформить изменение ВРИ согласно процедурам, установленным законом 295‑ФЗ и Градостроительным кодексом.
- Учесть налоговые последствия и потенциальные ограничения (экология, охрана, площадь).
Тщательная проверка и своевременное согласование помогут избежать юридических конфликтов, лишних расходов и задержек в реализации проекта.
Статья подготовлена на основе официальных данных Росреестра, классификатора ВРИ (приказ Минэкономразвития РФ № 540 от ) и актуального законодательства РФ по состоянию на 19 апреля 2026 г.