Сдача жилой недвижимости в аренду — один из самых популярных способов получения дополнительного дохода.
Налогообложение такого дохода регулируется Налоговым кодексом РФ (НК РФ) и рядом подзаконных актов.
Вопрос «какая сумма за сдачу жилья не облагается налогом» часто задают как арендодатели‑физические лица, так и те, кто только планирует сдавать квартиру.
Общие правила налогообложения доходов от аренды
- Налоговый объект – фактические денежные поступления от сдачи жилого помещения в аренду.
- Налогоплательщик – физическое лицо‑собственник недвижимости, получающее доход.
- Налоговая база – разница между полученным доходом и документально подтверждёнными расходами (стоимость ремонта, коммунальные услуги, ипотечные проценты и т.п.).
- Ставка НДФЛ – 13 % для налоговых резидентов РФ, 15 % для доходов, превышающих 5 млн рублей в год (с 2023 года).
Важно: в российском налоговом законодательстве не существует фиксированного необлагаемого минимума дохода от аренды. Любой полученный доход подлежит налогообложению, однако налог может быть уменьшен (а в редких случаях полностью обнулён) за счёт налоговых вычетов.
Когда налог «не платится»
Налог удерживается арендатором (6 % от суммы аренды)
Если арендатор – юридическое лицо (компания, ИП, госучреждение), он обязан удержать 6 % от суммы арендных выплат и перечислить её в бюджет. В этом случае арендодатель получает чистый доход уже после удержания налога и декларацию подавать не обязан (если только у него нет иных доходов, требующих декларацию).
Вычет расходов, полностью покрывающих доход
Физическое лицо может документально подтвердить любые расходы, связанные с сдачей квартиры:
- расходы на текущий и капитальный ремонт;
- коммунальные услуги, если они оплачиваются собственником;
- проценты по ипотечному кредиту (до 3 млн рублей в год);
- расходы на услуги управляющей компании, рекламу, страхование;
- стандартный вычет «1 % от кадастровой стоимости» жилого помещения, если оно используется в личных целях (может применяться и при сдаче в аренду).
Если сумма подтверждённых расходов ≥ дохода от аренды, налоговая база будет равна 0, а значит налог не уплачивается.
Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры
При покупке (или строительстве) жилой недвижимости в 2024‑2025 годах вы можете оформить имущественный налоговый вычет (статья 220 НК РФ). Вычет позволяет вернуть до 13 % от суммы расходов (не более 260 000 рублей в год) за счёт уплаченного НДФЛ. Если вы только что приобрели квартиру и сразу начали её сдавать, полученный вычет может полностью «погасить» налог за тот же год.
Как правильно оформить налоговую декларацию (3‑НДФЛ)
- Соберите все подтверждающие документы:
- договор аренды;
- выписки из банка о поступлении арендных платежей;
- чеки и акты выполненных работ (ремонт, услуги управляющей компании);
- квитанции по уплате процентов по ипотеке;
- документы, подтверждающие кадастровую стоимость недвижимости.
- Заполните форму 3‑НДФЛ. В разделе «Доходы» укажите суммарный доход от аренды за календарный год.
- В разделе «Налоговые вычеты» укажите:
- расходы, подтверждённые документально;
- вычет 1 % от кадастровой стоимости;
- ипотечный вычет (если есть).
- Подайте декларацию в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за отчётным.
- После проверки налоговой службой вы получите расчёт налога. Если налоговая база оказалась 0 руб., налог платить не нужно.
Пример расчёта налога и «необлагаемой суммы»
| Показатель | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Годовой доход от аренды (50 000 ₽ × 12) | 600 000 |
Документально подтверждённые расходы:
| 330 000 |
| Налоговая база (доход – расходы) | 270 000 |
| Налог (13 % от 270 000) | 35 100 |
В этом примере налоговая база не обнулилась, но если бы расходы превысили 600 000 ₽, налоговая база была бы 0 ₽, и налог не уплачивался бы.
Сводная таблица «Налоговая ситуация при сдаче жилья»
| Ситуация | Налоговый режим | Облагаемая сумма | Налог (пример) |
|---|---|---|---|
| Арендатор‑юридическое лицо (6 % удерживается) | Удержание у источника | Сумма после удержания | 0 (при отсутствии иных доходов) |
| Арендатор‑физическое лицо, без вычетов | 13 % НДФЛ | Полный доход | 13 % от дохода |
| Арендатор‑физическое лицо, подтверждённые расходы ≥ доход | 13 % НДФЛ | 0 (база = 0) | 0 |
| Ипотечный вычет + расходы | 13 % НДФЛ | Доход – (расходы + ипотечный вычет) | Ставка 13 % от оставшейся базы |
Полезные ссылки и источники
- Налоговый кодекс РФ, статья 220 – имущественные налоговые вычеты (изменения от N 176‑ФЗ).
- Федеральная налоговая служба (ФНС) – инструкция по заполнению формы 3‑НДФЛ.
- КонсультантПлюс: «Имущественные налоговые вычеты» – детали о 1 % от кадастровой стоимости.
- Журнал «Домклик» – практические примеры расчёта налога при сдаче квартиры.
- Сайт СПРОСИ.ДОМ.РФ – калькулятор налогового вычета при покупке квартиры.
В России нет фиксированной суммы дохода от аренды, которая была бы полностью необлагаемой налогом. Налог уплачивается с любой суммы, однако:
- Если арендатор‑юридическое лицо удерживает 6 % у источника, арендодатель не платит дополнительно НДФЛ.
- Документально подтверждённые расходы (ремонт, коммунальные услуги, ипотечные проценты, 1 % от кадастровой стоимости) могут полностью сократить налоговую базу до нуля.
- Имущественный вычет при покупке квартиры позволяет вернуть часть налога, что тоже может привести к нулевой сумме налога за год.
Таким образом, «необлагаемая сумма» существует лишь в результате применения вычетов и удержаний, а не как отдельный порог дохода. Чтобы точно узнать, какой налог вам придётся заплатить, рекомендуется собрать все подтверждающие документы и подать декларацию 3‑НДФЛ в срок до 30 апреля следующего года.
Дата публикации: