Продажа земельного участка – процесс, который сопровождается налоговыми обязательствами. Однако в российском налоговом законодательстве предусмотрены
пределы и условия, при которых часть или вся выручка от продажи может быть освобождена от налогообложения. В статье подробно разберём, какие суммы
не облагаются налогом, кто имеет право на налоговые льготы и как правильно рассчитать налоговую нагрузку.

Общие принципы налогообложения при продаже земельного участка

Налоговая нагрузка зависит от того, кто является продавцом:

• Физическое лицо – уплачивает налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13 % (для резидентов) или 30 % (для нерезидентов).
• Юридическое лицо – платит налог в рамках упрощённой системе налогообложения (УСН) или общей системы налогообложения (ОСН). При УСН ставка обычно
  составляет 6 % от дохода, если регионом не установлены иные ставки.

Помимо НДФЛ/УСН, продавец обязан учитывать земельный налог, который рассчитывается ежегодно и уплачивается независимо от факта продажи.

Налоговый статус земельного участка

Существует несколько категорий земельных участков, от которых зависят налоговые ставки и льготы:

1. Участки, находящиеся в собственности физических лиц.
2. Участки, принадлежащие юридическим лицам.
3. Участки, полученные в результате наследования, дарения или по договору ренты.

Сумма, не облагаемая налогом для физических лиц

Порог в 1 000 000 рублей

Согласно Налоговому кодексу РФ, если физическое лицо продаёт земельный участок, который находился в его собственности более пяти лет, то:

• Доход от продажи не облагается НДФЛ при условии, что полученная сумма не превышает 1 000 000 рублей.
• Если сумма превышает указанную границу, налог рассчитывается только с части, превышающей 1 млн руб.

Пример расчёта

 Стоимость продажи: 1 500 000 руб.
 Налоговая база: 1 500 000 – 1 000 000 = 500 000 руб.
 НДФЛ (13 %): 500 000 × 0,13 = 65 000 руб.
 

Исключения из правила

Налог может быть не взиматься даже при превышении 1 млн руб., если:

• Продажа осуществляется в рамках договора ренты (тогда доход считается рентой и облагается по иной ставке).
• Участок был получен в наследство и продаётся в течение трёх лет после получения (налоговая база может быть снижена).
• Продающий является пенсионером, инвалидом I–II группы – в некоторых регионах предусмотрены дополнительные льготы.

Налоговая база для юридических лиц

Упрощённая система налогообложения (УСН)

Если компания использует УСН, то налоговый доход от продажи земельного участка включается в общий доход организации. По умолчанию в 2025 году
ставка УСН составляет 6 %, если регионом не установлены иные ставки.

Пример расчёта (условные цифры):

1. Доход от продажи: 5 000 000 руб.
2. Налоговая база = 5 000 000 руб.
3. УСН (6 %): 5 000 000 × 0,06 = 300 000 руб.

Общая система налогообложения (ОСН)

При ОСН налог уплачивается по ставке 20 % от налогооблагаемой базы (доход минус расходы). Если компания фиксирует документально подтверждённые
расходы, связанные с приобретением и обслуживанием участка, они могут быть учтены при расчёте налога.

Земельный налог: когда и как платить

Земельный налог уплачивается ежегодно, независимо от того, продаётся участок или нет. Основные положения:

• Налоговый период – календарный год.
• Ставка зависит от назначения участка (под сельскохозяйственное, жилое, под коммерцию и т.д.) и региона.
• Освобождаются от уплаты земельного налога:
• участки размером менее 1 га, если они находятся в собственности физических лиц;
• участки, использующиеся в личных нуждах (дача, огород) и не приносят доход;
• участки, полученные в наследство и находящиеся в собственности наследников в течение 3 лет.

Формула расчёта земельного налога

Налог = тариф (ставка) × площадь участка (в гектарах) × кадастровая стоимость 1 га

Пример (условные цифры):

 Площадь: 0,5 га
 Тариф: 0,3 % (для сельскохозяйственных земель)
 Кадастровая стоимость 1 га: 400 000 руб.

 Налог = 0,003 × 0,5 × 400 000 = 600 руб.
 

Особые случаи, когда налог может не взиматься

• Продажа в рамках договора ренты – доход считается рентой, облагается по ставке 13 % (для резидентов) от суммы ренты, а не от полной стоимости продажи.
• Продажа в обмен на иное имущество (бартер) – налог уплачивается от рыночной стоимости полученного имущества.
• Продажа наследником в течение 3 лет – налог может быть снижен или не взиматься при условии, что участок не использовался в коммерческих целях.
• Субъекты РФ, установившие иные ставки УСН – в некоторых регионах ставка может быть 5 % или 15 % в зависимости от вида деятельности.

Как правильно оформить продажу и избежать налоговых рисков

1. Подготовьте договор купли‑продажи с указанием полной стоимости, реквизитов сторон и сведений о праве собственности.
2. Убедитесь, что в договоре отражён срок владения участком (не менее 5 лет для физических лиц, если хотите воспользоваться порогом в 1 млн руб.).
3. Если вы используете договор ренты, уточните условия выплаты и порядок налогообложения в налоговой инспекции.
4. Сохраните все подтверждающие документы (квитанции об уплате земельного налога, справки о кадастровой стоимости, выписки из ЕГРН).
5. Подайте налоговую декларацию в установленный срок:
   • Для физических лиц – до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
   • Для юридических лиц – в сроки подачи УСН‑декларации (обычно до 30 апреля).
6. Если вы планируете использовать льготу по порогу в 1 млн руб., обязательно докажите длительность владения (например, выпиской из реестра).

Сумма, не облагаемая налогом при продаже земельного участка, зависит от нескольких факторов:

• Срок владения участком (более 5 лет для физических лиц).
• Тип налогового режима (УСН, ОСН, НДФЛ).
• Наличие льготных условий (договор ренты, наследство, инвалидность).
• Региональные особенности ставок и пороговых значений.

Для большинства физических лиц ключевым является порог в 1 000 000 рублей – при его соблюдении налог не взимается. Юридическим лицам важно правильно выбрать систему налогообложения и учитывать ставку УСН (6 % в 2025 году, если регион не изменил её). Не забывайте про ежегодный земельный налог и своевременную подачу деклараций.

Дата публикации: