Если вы сдаёте квартиру, комнату или дом, государство считает это вашим доходом и требует заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Ниже ‒ разбор всех ключевых вопросов: какая именно сумма облагается, какие есть льготы, как платить и чем рискует тот, кто предпочитает «работать в тени».
Сколько нужно платить: базовые ставки НДФЛ
| Категория налогоплательщика | Ставка НДФЛ | Комментарий |
|---|---|---|
| Резидент РФ (находится в стране > 183 дней в году) | 13 % | До 5 млн ₽ за год |
| Резидент РФ | 15 % | Сверх 5 млн ₽ (повышенная ставка) |
| Нерезидент РФ | 30 % | На всю сумму дохода |
Что именно считается налогооблагаемой базой при сдаче жилья
- Доход по договору найма: любые деньги, полученные от жильцов в день их получения.
- Краткосрочная аренда (посуточно): даже если гости живут 1-2 дня, всё равно формируется доход.
- Авансы и залоги: если залог возвращается, он не облагается; если «съедается» на ремонт/задолженность, попадает в базу.
Как уменьшить налог: вычеты и спецрежимы
Профессиональный вычет 20 %
Разрешён всем физлицам, сдающим жилье без статуса ИП. Формула:
(Доход – 20 %) × 13 % = НДФЛ к уплате.
Режим «Самозанятый» (налог на профессиональный доход)
- Ставка 4 % при аренде физлицам.
- Ставка 6 % при аренде ИП и компаниям.
- Доход не должен превышать 2,4 млн ₽ в год.
- Нужно зарегистрироваться в приложении «Мой налог».
Упрощёнка для ИП
Если оформить ИП на УСН «Доходы»:
- Ставка 6 % от дохода.
- Можно вычесть страховые взносы «за себя» (в 2026 г. 49 500 ₽ + 1 % сверх 300 000 ₽);
Сравнение в цифрах: какой режим выгоднее
| Режим | Доход 300 000 ₽ | Доход 1 000 000 ₽ | Доход 3 000 000 ₽ |
|---|---|---|---|
| НДФЛ 13 % без вычета | 39 000 ₽ | 130 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| НДФЛ 13 % – 20 % вычет | 31 200 ₽ | 104 000 ₽ | 312 000 ₽ |
| Самозанятый 4 % | 12 000 ₽ | 40 000 ₽ | 120 000 ₽ |
| УСН 6 % ИП | 0 ₽ (взносы перекрыли) | 10 500 ₽ | 130 500 ₽ |
Пошаговая инструкция: как заплатить налог, если сдаёте как физлицо
- До 30 апреля следующего года подайте 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика или Госуслуги.
- Приложите договор найма и платёжные документы.
- До 15 июля оплатите налог по реквизитам из уведомления.
- Если хотите использовать вычет 20 %, отметьте соответствующий пункт в декларации.
Частые ошибки и штрафы
- Не сдавать декларацию. Штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 ₽).
- Сдавать «по минимуму». Если ФНС запросит выписку из банка и увидит регулярные поступления, доначислит налог + пени + штраф 20 %.
- Не оформлять договор; Без договора нельзя подтвердить расходы и применить вычет.
Краткий чек-лист для собственника
Подсчитать фактический годовой доход от аренды.
Выбрать оптимальный режим (самозанятый / ИП / НДФЛ).
Скачать договор найма из проверенного шаблона.
Открыть отдельную банковскую карту для арендных платежей (упрощает учёт).
Подать отчётность и оплатить налог вовремя.
Официальный сервис ФНС: подать 3-НДФЛ онлайн