Дата актуальности: 19 апреля 2026 г.
Почему дарение чаще выбирают вместо продажи
Во время длительной ипотеки у собственника может появиться желание передать квартиру близкому человеку: дарение и завещание — два наиболее популярных способа. Дарение привлекает тем‚ что право собственности переходит немедленно‚ в отличие от завещания‚ которое вступает в силу только после смерти дарителя.
Кто может выступать дарителем и одаряемым
- Дарителем может быть любое дееспособное физлицо‚ обладающее правом собственности на квартиру (в т.ч. с ипотекой‚ при условии согласия банка).
- Одаряемым — как физлица‚ так и юрлица. Однако при дарении родственникам (по перечню ст. 14 СК РФ) возникает налоговая льгота‚ о которой ниже.
Когда налог платить не нужно
Налог на доходы физлиц (НДФЛ) = 13 % от кадастровой стоимости.
Освобождение:
- Если одаряемый — близкий родственник (супруг‚ родители‚ дети‚ полнородные/неполнородные братья/сёстры‚ дед/бабка‚ внуки);
- Если квартира была получена в дар через 3 года после предыдущего дарения между теми же лицами (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).
Важно: при дарении неравнородным родственникам (дядя‚ тётя‚ племянник и т. д.) льгота не распространяется.
Пошаговая инструкция оформления в Архангельске
Шаг 1. Проверка обременений
- Закажите выписку ЕГРН через rosreestr.gov.ru или МФЦ (₽300-600).
- Если есть ипотека‚ получите письменное согласие банка (банки чаще дают отказ‚ но возможен перевод долга на одаряемого).
Шаг 2. Согласование условий и подготовка документов
| Документ | Где получить | Комментарий |
|---|---|---|
| Паспорта сторон | — | Копия 1-2 страниц‚ прописка |
| Свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН | Росреестр/МФЦ | Не старше 5 дней |
| Справка о прописанных | Паспортный стол/Госуслуги | Актуальна 10 дней |
| Кадастровый паспорт/план БТИ | Кадастровая палата | Если квартира старого фонда |
| Согласие супруга/супруги | Нотариус | Если квартира приобретена в браке |
Шаг 3. Составление договора дарения
Форма договора:
- Простая письменная — если дарится доля < ¼ или квартира без ипотеки.
- Нотариальная — обязательна‚ если:
- дарится доля ≥ ¼;
- даритель — несовершеннолетний/опекаемый;
- существует ипотека (банк требует нотариуса);
Что указать в договоре:
- Полные ФИО‚ паспортные данные сторон.
- точный адрес и кадастровый номер квартиры.
- Условие безвозмездности: «дарю безвозмездно».
- Фиксация отсутствия взаимных требований.
Шаг 4. Нотариальное удостоверение (если требуется)
Стоимость нотариуса в Архангельске (пример‚ 2026 г.):
- Тариф за удостоверение договора: 0‚3 % от кадастровой стоимости‚ но не меньше ₽300 и не больше ₽20 000.
- Доп. услуги (техническая экспертиза‚ копии): ₽2 000-5 000.
Шаг 5. Регистрация перехода права в Росреестре
- Подайте заявление через МФЦ «Мои документы» Архангельска или на сайте gosuslugi.ru.
- Срок регистрации: 5-9 рабочих дней.
- Госпошлина: ₽2 000 (физлица).
Как избежать «налоговой ловушки»
- Тщательно проверяйте родство. Убедитесь‚ что в выписке из ЕГРН и в свидетельстве о рождении/браке совпадают ФИО. Нотариус проверяет сам‚ но лучше подстраховаться.
- Не используйте фиктивные договоры займа. Налоговая палит схемы «дарение в обмен на деньги».
- Сохраняйте документы о родстве (копии свидетельств) не менее 3 лет после дарения.
- Кадастровая стоимость ≠ рыночной. Если она явно занижена‚ ИФНС может доначислить НДФЛ по рыночной оценке. Попросите независимого оценщика.
- Если дарение не родственнику‚ заключите договор безвозмездного пользования на 3 года‚ а потом подарите — уменьшите налогооблагаемую базу до размера амортизации.
Что делать‚ если квартира в ипотеке
Алгоритм:
- Получить одобрение банка на перевод долга. Обычно требуется одобрение одаряемого (нового заёмщика) и переоформление кредита.
- Если банк не даёт согласия, возможен вариант досрочного погашения ипотеки перед дарением.
- Нотариус включит сведения об ипотеке в договор: права залогодержателя сохраняются.
Документы для подачи в Росреестр (финальный пакет)
- Договор дарения (2 экз.‚ заверенный нотариусом‚ если нужно).
- Заявление о переходе права (форма Росреестра).
- Квитанция об оплате госпошлины.
- Паспорта сторон (копии).
- Выписка ЕГРН.
- Согласие супруга/банка (при наличии).
- Справка о прописанных лицах (если требует регистратор).
После регистрации: что делать одаряемому
- В течение 30 дней подать декларацию 3-НДФЛ‚ если вы не являетесь близким родственником.
- Оплатить налог до 15 июля следующего года.
- Проверить ЕГРН: убедиться‚ что запись о праве собственности появилась и обременения сохранены (ипотека).
- Обратиться в управляющую компанию для переключения счетов на оплату ЖКУ на нового собственника.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Ошибка в ФИО одаряемого | Отказ регистрации | Исправить у нотариуса до подачи |
| Скрытые доли супруга | Договор могут признать недействительным | Согласие супруга нотариально |
| Неправильный кадастровый номер | Налог на «не ту» квартиру | Проверить на публичной кадастровой карте |
| Подарили незадолго до продажи | Налоговый вычет не возвращается при продаже | Дождитесь 3-5 лет после дарения‚ если планируете продать |
Полезные контакты в Архангельске
- МФЦ «Мои документы»: ул. Троицкий проспект‚ 47. Тел. ###-###-####.
- Регпалата Росреестра: ул. Ленина‚ 21. Предварительная запись на gosuslugi.ru;
- Нотариальная палата Архангельской области: arhnotariat.ru‚ список нотариусов и онлайн-запись.
- Бесплатная юридическая консультация: Коллегия адвокатов‚ ул. Воскресенская‚ 1. Пн-Пт 09:00–18:00.
Чек-лист перед походом в МФЦ
Выписка ЕГРН свежая
Согласие супруга (если квартира куплена в браке)
Нотариально заверенный договор (если доля ≥ ¼/ипотека)
Квитанция госпошлины ₽2 000
Паспорта всех сторон
Согласие банка (ипотека)
Справка о прописанных
Удачного оформления!