Продажа жилой недвижимости, находящейся в собственности менее пяти лет, часто вызывает вопросы о налоге на доходы физических лиц (НДФЛ). В 2026 году правила остались почти теми же, что и в предыдущие годы, но появились уточнения, связанные с налоговыми вычетами и минимальными суммами, не облагаемыми налогом.
Общие принципы налогообложения продажи квартиры
- НДФЛ уплачивается только с разницы между ценой продажи и ценой покупки (налоговой базой).
- Ставка налога:
- 13 % – для резидентов РФ.
- 30 % – для нерезидентов и для доходов, не подпадающих под льготы.
- Если продавец владел имуществом не менее 5 лет (или 3 года в особых случаях), налог полностью освобождается.
Какие суммы не облагаются налогом, если срок владения < 5 лет
Отсутствие налога, если цена продажи ниже цены покупки
Если цена продажи меньше цены покупки, налоговая база отрицательная, а значит налог платить не нужно. Пример из практики 2026 года: покупка за 2 200 000 ₽, продажа за 2 100 000 ₽ – налог не начисляется.
Налоговая льгота при продаже доли или комнаты стоимостью до 1 млн ₽
Согласно ФНС, продажа квартиры, комнаты или доли в квартире за 1 000 000 ₽ и менее освобождается от НДФЛ, если продавец применил имущественный вычет. Это правило действует независимо от срока владения.
Имущественный налоговый вычет (максимум 1 млн ₽)
При продаже недвижимости, находившейся в собственности менее 5 лет, можно уменьшить налоговую базу на сумму до 1 000 000 ₽ за каждый объект, если выполнены условия:
- Документы о покупке (договор, акт прием‑передачи, выписка из ЕГРН) сохранены.
- Продавец не использовал аналогичный вычет за последние 3 года.
- Продажа не является спекулятивной (цена продажи не превышает цену покупки более чем в 2‑3 раза без обоснования).
Если вычет применяется, налог рассчитывается так:
Налог = (Цена продажи – Цена покупки – Вычет) × 13 %
Как рассчитывается налог, если вычет не покрывает всю разницу
Рассмотрим типичный пример 2026 года.
| Параметр | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Цена покупки | 2 200 000 |
| Цена продажи | 2 900 000 |
| Имущественный вычет | 1 000 000 |
| Налоговая база | 2 900 000 – 2 200 000 – 1 000 000 = -300 000 (отрицательная) |
В данном случае налоговая база отрицательная → налог не уплачивается.
Если же цена продажи выше, пример:
| Параметр | Сумма, ₽ |
|---|---|
| Цена покупки | 2 200 000 |
| Цена продажи | 3 500 000 |
| Имущественный вычет | 1 000 000 |
| Налоговая база | 3 500 000 – 2 200 000 – 1 000 000 = 300 000 |
| Налог (13 %) | 300 000 × 0,13 = 39 000 |
Особые случаи, когда срок владения может быть сокращён до 3 лет
- Продажа квартиры, приобретённой в браке, если один из супругов ранее владел другим объектом недвижимости более 3 лет (право на льготу передаётся).
- Продажа жилья, полученного в наследство, если наследник владел им в течение 3 лет после государственной регистрации права.
- Продажа жилья, купленного в рамках программы «Жильё для молодых семей», при условии, что в семье появился ребёнок в течение 2 лет после покупки.
В этих ситуациях налоговая ставка может быть нулевой уже после трёх лет владения, а не пяти.
Пошаговая инструкция по уплате НДФЛ при продаже квартиры менее 5 лет
- Соберите документы: договор купли‑продажи, выписка из ЕГРН, справка о стоимости (оценка), документы, подтверждающие уплату ипотечных процентов (если планируете использовать их в качестве вычета).
- Определите налоговую базу: вычтите из цены продажи цену покупки и применимые вычеты (имущественный, ипотечный, социальный).
- Заполните форму 3‑НДФЛ: в разделе «Доходы от продажи имущества» укажите полученную сумму и рассчитанную налоговую базу.
- Подайте декларацию: в ФНС онлайн через Личный кабинет или в налоговый орган по месту жительства. Декларацию нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
- Оплатите налог: если налог получился > 0, оплатите его до 15 июля (для резидентов) либо в течение 30 дней с момента получения уведомления (для нерезидентов).
- Сохраните подтверждения оплаты и копию декларации.
Часто задаваемые вопросы (FAQ)
Вопрос: Нужно ли платить налог, если я продал квартиру за 950 000 ₽?
Нет. При стоимости сделки до 1 млн ₽ налог не начисляется, если вы применили имущественный вычет (или если вычет не требуется, потому что разница цены покупки и продажи отрицательная).
Вопрос: Какой максимум вычета можно получить, если я продал две квартиры в одном году?
Для каждой квартиры вычет ограничен 1 млн ₽. Однако один налогоплательщик может воспользоваться вычетом лишь один раз в течение трёх лет, т.е. если вы уже использовали вычет в 2024 году, в 2026 году его получить нельзя.
Вопрос: Я владел квартирой 4 года, но в ней проживали мои родители‑инвалиды. Нужно ли платить налог?
Семьи с детьми-инвалидами (и, в некоторых регионах, с взрослыми инвалидами, получающими соц.помощь) могут воспользоваться социальным налоговым вычетом, который полностью освобождает от налога при продаже, независимо от срока владения, при условии, что вы предоставите соответствующие справки.
Вопрос: Как учесть расходы на ипотечные проценты?
Проценты по ипотечному кредиту можно включить в налоговый вычет при продаже (до 1 млн ₽). Для этого нужны банковские выписки, подтверждающие уплату процентов, и договор кредита.
- При продаже квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет, не облагается налогом:
- Если цена продажи ≤ 1 млн ₽ (при условии применения вычета);
- Если цена продажи ниже цены покупки;
- Если применён имущественный вычет в размере до 1 млн ₽, позволяющий полностью «обнулить» налоговую базу;
- Если продавец имеет право на социальный вычет (семьи с детьми‑инвалидами и др.).
- Если после всех вычетов остаётся положительная налоговая база, налог составляет 13 % (резиденты) или 30 % (нерезиденты).
- Для корректного расчёта и уплаты налога необходимо подать декларацию 3‑НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей, и оплатить налог до 15 июля (для резидентов).
Соблюдая перечисленные условия и правильно оформляя вычеты, вы сможете легально избежать уплаты НДФЛ при продаже квартиры, находившейся в собственности менее пяти лет.