С 2026 года в России сохраняются лььготные условия при продаже недвижимости, но важно знать точные правила, чтобы избежать излишних выплат. В этой статье разберёмся, когда налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры равен нулю, когда придётся заплатить 13 % или 15 %, а также как правильно воспользоваться налоговым вычетом.

Когда продавец квартиры не платит налог

• Минимальный срок владения: если квартира была куплена или получена в собственность после , то для освобождения от НДФЛ нужно владеть ею минимум 5 лет.
• Уменьшенный срок владения 3 года применяется в следующих случаях:
  • жилье получено по наследству или в дар от близкого родственника;
  • квартира была приватизирована или получена по договору пожизненного содержания;
  • продаётся единственное жильё (в т.ч. доля в нём).
• До 2025 года действовал льготный период при продаже единственной квартиры: достаточно было владеть объектом 3 года, чтобы не платить налог. В 2026 году эта мера продлена и продолжает действовать.

Как рассчитать налог, если срок владения короче льготного

Вариант 1: вычет в размере 1 000 000 руб.

Государство разрешает уменьшить доход от продажи на 1 000 000 рублей. Пример:

Доход от продажи квартиры: 5 500 000 ₽
Налогооблагаемая база: 5 500 000 − 1 000 000 = 4 500 000 ₽
НДФЛ 13 %: 4 500 000 × 0,13 = 585 000 ₽

Вариант 2: вычет «доход минус расходы»

Если у вас есть документы, подтверждающие расходы на покупку этой же квартиры (договор купли-продажи, ипотечный договор, чеки), можно вычесть сумму расходов из дохода. Пример:

Доход от продажи: 5 500 000 ₽
Расходы на покупку: 4 000 000 ₽
Налогооблагаемая база: 5 500 000 − 4 000 000 = 1 500 000 ₽
НДФЛ 13 %: 1 500 000 × 0,13 = 195 000 ₽

Налоговые ставки 2026

• 13 % — для налоговых резидентов РФ (провели в стране ≥183 дней за последние 12 месяцев).
• 15 % — для нерезидентов (если статус не подтверждён).

Кадастровая стоимость как «нижняя планка»

Если квартира продаётся по цене, явно заниженной (ниже 70 % от кадастровой стоимости), налоговый орган рассчитает налог исходя из 70 % кадастровой цены.

Пошаговая инструкция: как заплатить налог

1. До 30 апреля следующего за годом продажи квартиры подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ (в электронной или бумажной форме).
2. До 15 июля того же года заплатить исчисленный налог через Сбербанк-Онлайн, Госуслуги, личный кабинет налогоплательщика или любой банк.
3. Сохранить чек/квитанцию о платеже и скриншоты из личного кабинета на всякий случай.

Частые ошибки, которых стоит избежать

• Не учитывать дарственную стоимость. Если квартира была подарена, налоговая считает доход нулевым, а срок владения начинается с даты регистрации права.
• Забывать про доли. При продаже доли налоговый вычет 1 000 000 ₽ делится пропорционально долям всех продавцов.
• Не подтверждать расходы. Без документов налоговая не примет расходный вычет.

Главное правило: всегда проверяйте срок владения и документы на расходы. При необходимости консультируйтесь с налоговым юристом или бухгалтером, чтобы оптимизировать выплаты и избежать штрафов.

Сохраните эту статью — она пригодится при продаже квартиры!