В 2026 году в России действует новая шкала минимального срока владения недвижимостью, поэтому ответ на вопрос «менее 3 лет» теперь зависит от того, когда именно вы приобрели квартиру и каким способом; Ниже ‒ подробная инструкция-шпаргалка: кто платит 13 %, кто освобождён, как рассчитывать налог и какие документы подать в ИФНС.
Минимальный срок владения в 2026 году: новые правила
- 3 года — если квартира была получена:
- в наследство или в дар от близкого родственника;
- при приватизации;
- по договору ренты или пожизненного содержания.
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, обмен, долевое участие и т;д.).
Если вы продаёте квартиру раньше этих сроков, вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и, возможно, заплатить НДФЛ 13 % с дохода от продажи.
Какая именно сумма облагается налогом?
Формула расчёта
Налоговая база = продажная цена по ДКП или 70 % кадастровой стоимости (берётся большее значение) − вычеты.
Два варианта вычета
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ ежегодно на все объекты недвижимости.
- Фактические расходы, всё, что вы документально потратили на покупку, ремонт, проценты по ипотеке и прочие расходы, подтверждённые чеками и договорами.
Примеры расчёта
Пример 1. Квартира куплена в 2024 за 3 500 000 ₽ и продаётся в 2026 за 4 800 000 ₽
- Кадастровая стоимость 5 000 000 ₽, 70 % = 3 500 000 ₽.
- Продажная цена 4 800 000 ₽ > 3 500 000 ₽, значит берём 4 800 000 ₽.
- Вычитаем расходы 3 500 000 ₽: 4 800 000 ₽ − 3 500 000 ₽ = 1 300 000 ₽.
- НДФЛ 13 % = 1 300 000 × 0,13 = 169 000 ₽.
Пример 2. Квартира унаследована в 2025 и продаётся в 2026 за 2 900 000 ₽
- Владение < 3 лет, значит налог к уплате.
- Кадастровая 3 000 000 ₽, 70 % = 2 100 000 ₽ < 2 900 000 ₽, берём 2 900 000 ₽.
- Вычитаем фиксированный вычет 1 000 000 ₽: 2 900 000 ₽ − 1 000 000 ₽ = 1 900 000 ₽.
- НДФЛ 13 % = 1 900 000 × 0,13 = 247 000 ₽.
Освобождение от налога: когда платить не нужно
- Один объект жилья: если на дату продажи у вас не было другого жилого помещения в собственности, минимальный срок сокращается до 3 лет даже при покупке.
- Продажа доли: если каждый собственник продаёт свою долю по отдельному ДКП, каждый может применить вычет 1 000 000 ₽.
- Квартира дешевле 1 000 000 ₽: налоговая база = 0 ₽.
Пошаговая инструкция: как подать декларацию
Шаг 1. Собираем документы:
- ДКП на продажу;
- ДКП на покупку или выписка ЕГРН;
- Квитанции, чеки, акты на ремонт;
- Справка 2-НДФЛ (если хотите вернуть имущественный вычет).
Шаг 2; Заполняем 3-НДФЛ в «Личном кабинете налогоплательщика» или программе «Декларация».
Шаг 3. Подаём до 30 апреля 2027 года (если продажа была в 2026 году).
Шаг 4. Оплачиваем налог до 15 июля 2027 года.
Частые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствие | Как исправить |
|---|---|---|
| Продажа по заниженной цене | Налог рассчитают с 70 % кадастровой стоимости | Указывайте реальную цену или готовьтесь к доначислению |
| Отсутствие чеков на ремонт | Не получится вычесть расходы | Сохраняйте все документы, делайте фото-сканы |
| Игнорирование декларации | Штраф 5 % за каждый месяц просрочки | Установите напоминание о дате подачи |
Чек-лист: что делать прямо сейчас
- Проверьте дату регистрации права в ЕГРН.
- Сравните срок владения с таблицей выше.
- Рассчитайте налог онлайн-калькулятором на сайте ФНС;
- Скачайте шаблон договора ДКП с подробным описанием затрат.
- Настройте уведомление в календаре на 30 апреля 2027 года.
Ответы на популярные вопросы
Вопрос: «Я купил квартиру в ипотеке. Проценты по кредиту входят в расходы?»
Да, но только фактически уплаченные проценты, подтверждённые справкой из банка.
Вопрос: «Подарил квартиру дочери. Через два года она продаст её. Налог?»
Нет, минимальный срок для дарения от родителя к дочери — 3 года. После 3 лет, освобождение.
Вопрос: «Продаю квартиру в 2026 году, но в 2024 купил другую. Это считается «единственное жильё»?»
Если на момент продажи есть другое жильё, минимальный срок 5 лет. Но если новая квартира куплена до продажи старой и 90 дней ещё не прошли, правило «единственного жилья» сохраняется (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).