Каждый год тысячи россиян продают квартиры‚ дома‚ коммерческую недвижимость и при этом задаются одним и тем же вопросом: «Нужно ли платить НДФЛ‚ и если да‚ то с какой суммы?»․ В 2026-м году правила сохранились‚ но регионы получили расширенные полномочия по повышению лимита необлагаемого дохода․ Ниже — полный гайд‚ который поможет определить‚ подлежит ли ваша сделка налогообложению․

Базовые нормы Налогового кодекса РФ (ст․ 214․10)

Начнём с ключевого правила: доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ‚ если объект находился в собственности более минимального срока․

• Минимальный срок для большинства объектов: 3 года при одновременном выполнении хотя бы одного из условий:
  1. объект получен по наследству или в дар от члена семьи/близкого родственника;
  2. объект получен при приватизации;
  3. объект получен по договору пожизненного содержания с иждивением;
  4. продаётся единственное жильё на момент сделки․
• Во всех остальных случаях минимальный срок владения — 5 лет․

Что изменилось в 2026 году: региональные повышения лимита

Согласно п․ 9 ст․ 214․10 НК РФ субъекты РФ с 2026 г․ имеют право повысить предельный размер дохода‚ освобождаемого от НДФЛ при продаже недвижимости․ До 2025 г․ базовый лимит составлял:

• 1 млн рублей, для квартир‚ комнат‚ домов‚ долей в них;
• 250 тыс․ рублей — для прочей недвижимости (гаражи‚ автоместа‚ садовые домики и т․д․)․

В 2026-м уже 17 регионов (включая Москву‚ Санкт-Петербург‚ Московскую и Ленинградскую области‚ Краснодарский край и Татарстан) увеличили лимит до 2 млн рублей на жилую недвижимость․ Остальные пока оставили прежние значения․ Уточните актуальный лимит в своей ИФНС․

Как использовать вычет при продаже

Если срок владения не позволяет получить полное освобождение‚ вы можете:

1. Применить имущественный вычет в размере регионального лимита (1 млн или 2 млн рублей)․
2. Засчитать документальные расходы на покупку/строительство объекта (что выгоднее при высокой цене продажи)․

Пример: купили квартиру за 6 млн рублей и продаёте за 8 млн; Если вычет 2 млн‚ то налогооблагаемая база = 8 млн – 6 млн = 2 млн → НДФЛ = 260 тыс․ рублей․ Если бы вы применили вычет 2 млн вместо расходов‚ база была бы 6 млн → налог 780 тыс․ рублей․ Очевидно‚ второй способ выгоднее․

Ошибки‚ которые дорого стоят

• Не забывайтесь о декларации․ Даже при нулевом налоге по вычету нужно подать 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года․
• Не «распределяйте» доход между родственниками․ Договор купли-продажи в одни руки → один вычет․ Разбиение на доли не увеличит сумму льгот․
• Не путайте с единственным жильём․ Для освобождения после 3 лет критерием является статус «единственного» именно на момент сделки‚ а не на дату регистрации права․

Алгоритм быстрого расчёта

1. Определите дату постановки на кадастровый учёт и дату перехода права․
2. Сверьте срок владения: ≥3 или ≥5 лет․
3. Если срок короче → берите вычет или расходы․
4. Уточните региональный лимит в ИФНС․
5. Подайте 3-НДФЛ через «Личный кабинет налогоплательщика» или на бумаге․

Следите за обновлениями в вашем регионе: власти могут поднять лимит в течение года без изменения федерального закона․