Дата актуальности: 20 апреля 2026 г. 07:59
Основное правило: минимальный срок владения
При продаже недвижимости главным критерием освобождения от НДФЛ является минимальный срок владения.
- 3 года — если:
- квартира была получена по наследству или в дар от близкого родственника;
- жильё приватизировано или передано по договору ренты;
- продавец единственное жильё (включая членов семьи);
- 5 лет — во всех остальных случаях.
Если срок владения меньше указанного, налог рассчитывается с дохода от продажи, но можно уменьшить его двумя способами:
- Налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей.
- Уменьшение дохода на расходы при покупке этой квартиры (документально подтверждённые).
Сумма, не облагаемая налогом в 2026 году
Максимальная необлагаемая сумма зависит от выбранного способа уменьшения налоговой базы:
| Способ | Не облагаемая сумма | Когда выгодно |
|---|---|---|
| Вычет 1 000 000 ₽ | 1 000 000 ₽ | Если цена продажи ≤ 1 000 000 ₽ или нет документов о покупке |
| Уменьшение на расходы | Сумма расходов на покупку | Если расходы больше 1 000 000 ₽ |
Примеры расчёта
Пример 1. Вычет 1 000 000 ₽
Цена продажи: 2 500 000 ₽
Налог: (2 500 000 – 1 000 000) × 13 % = 195 000 ₽
Пример 2. Уменьшение на расходы
Цена продажи: 4 000 000 ₽
Расходы на покупку: 3 200 000 ₽
Налог: (4 000 000 – 3 200 000) × 13 % = 104 000 ₽
Льготы для семей с детьми
С 2021 года семьи с детьми-инвалидами любого возраста могут получить налоговый вычет независимо от срока владения. При этом:
- льгота применяется к доле, принадлежащей ребёнку-инвалиду;
- нужно подать заявление в налоговую вместе с документами.
Как подать заявление через Госуслуги
- Войдите на gosuslugi.ru и выберите категорию «Налоги и финансы».
- Откройте сервис «Налоговый вычет» в разделе «Жизненные ситуации».
- Заполните форму 3-НДФЛ онлайн, прикрепите:
- копию договора купли-продажи;
- квитанции или выписку из ЕГРН;
- справку 2-НДФЛ (если работаете).
- Отправьте документы и получите уведомление о принятии.
Важные нюансы 2026 года
- Прогрессивная шкала НДФЛ: сверх 5 млн рублей ставка 15 %.
- Кадастровая стоимость: если цена в договоре < 70 % кадастровой, налог считается от кадастровой × 0,7.
- Доля в имуществе: вычет предоставляется пропорционально доле.
Не платите налог, если:
- владели > 3 или 5 лет (в зависимости от оснований);
- цена продажи ≤ 1 000 000 ₽ и вы используете вычет;
- документально подтвержденные расходы ≥ цены продажи.
Следующий шаг: проверьте срок владения и сумму дохода, затем подайте декларацию до 30 апреля 2027 года.
Источники: ФНС России, портал Госуслуги, разъяснения Минфина РФ.