Владельцы земельных участков часто задаются вопросом: «При какой цене продажи не нужно платить НДФЛ?». Ответ зависит сразу от нескольких факторов: срока владения, применяемого вычета и фактической стоимости земли. Ниже разберём все нюансы, действующие в 2026 году.

Когда вообще не возникает налога при продаже земельного участка

Срок владения 3 года и более

Если земельный участок находился в вашей собственности непрерывно ≥ 3 лет, доход от его продажи освобождается от НДФЛ полностью.

• Правило действует с г. и распространяется также на новые участки, полученные в результате раздела, выдела или объединения.
• Срок считается с даты, указанной в ЕГРН (в т.ч. после перераспределения площадей).

Срок владения 5 лет и более

Для участков, купленных после г., общее «безналоговое» правило — 5 лет. Однако оно «сокращается» до 3 лет, если выполняется хотя бы одно из условий:

1. Участок получен по наследству или в дар от близкого родственника.
2. Участок получен по договору ренты, пожизненному содержанию с иждивением.
3. Участок был единственным объектом недвижимости продавца на дату сделки.
4. Участок расположен на территории свободной экономической зоны/Дальнего Востока и использовался для ведения ЛПХ/КФХ.

Если срок владения меньше 3 (или 5) лет

Налог всё-таки может не возникнуть, если применить один из двух видов вычета:

Имущественный вычет

Размер: 1 000 000 рублей на любое количество продаж объектов недвижимости за год.

Формула:

 Налог = (Цена продажи – 1 000 000) × 13 %

Пример: продали участок за 980 000 ₽ → 980 000 – 1 000 000 = 0 → налог 0 ₽.

Вычет «доход минус расходы»

Можно уменьшать доход на документально подтверждённые расходы:

• Цена покупки участка;
• Услуги нотариуса, риэлтора, оформление ипотеки;
• Расходы на межевание, кадастровые работы;
• Материалы и работы по подведению коммуникаций (если участок был без них).

Формула:

 Налог = (Цена продажи – Подтверждённые расходы) × 13 %

Пример: купили участок за 1 800 000 ₽, продали через 2 года за 2 200 000 ₽. Налог = (2 200 000 – 1 800 000) × 13 % = 52 000 ₽.

Какая именно «стоимость» считается при расчётах

Для целей НДФЛ берётся фактическая цена в договоре купли-продажи. Однако налоговая проверяет её на соответствие 70 % кадастровой стоимости:

 Доход = max(Цена по договору; 0.7 × Кадастровая стоимость на )

Если в договоре указать сумму, ниже 70 % кадастровой, налог всё равно будет рассчитан от 70 %.

Что делать, чтобы совсем не платить налог

1. Подождите 3 года (или 5, если не подходят исключения) — самый надёжный способ.
2. Оформите дарение или наследование от родственника: срок владения начнётся с даты вступления в права, но при продаже в течение 3 лет применяется вычет 1 млн ₽.
3. Разделите участок: новые смежные участки после раздела наследуют старый срок владения (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
4. Ниже 1 млн ₽ при продаже в течение 3 лет: если фактическая цена < 1 млн ₽, то после вычета налога не будет.
5. Подтвердите расходы: если расходы ≥ продажной цены, налог равен нулю.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

• Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля 2027 г. за сделки 2026 г.
• Уплата налога — до 15 июля 2027 г.

Информация актуальна на . Перед сделкой проконсультируйтесь с квалифицированным юристом или налоговым специалистом.