Каждый‚ кто собирается продавать квартиру‚ задаётся двумя вопросами: «Придётся ли платить НДФЛ?» и «Какой максимальный доход можно получить без налога?». Ниже разберёмся‚ какие суммы в 2026 году полностью освобождаются от налога‚ какие условия нужно выполнить‚ и какие хитрости разрешены законом.
Содержание
- Базовое правило: 5 лет владения = 0 ₽ налога
- Когда хватает 3 лет владения
- Вычет 1 000 000 ₽: что это значит на практике
- Как «обнулить» налог за счёт расходов на покупку
- Защита от заниженной цены: коэффициент 0‚7
- Примеры расчётов
- Как подать декларацию и когда ничего не платить
Базовое правило: 5 лет владения = 0 ₽ налога
Если квартира (доля‚ комната‚ апартаменты) была приобретена после 01 января 2016 года и вы продали её после 5 лет владения‚ весь доход от продажи освобождается от НДФЛ независимо от цены. Расчёт идёт не по дате договора‚ а по дате‚ указанной в ЕГРН (выписка из Росреестра).
Когда хватает 3 лет владения
Минимальный срок сокращается до 3 лет при одном из условий:
- жилье получено по договору дарения от близкого родственника;
- квартира унаследована (наследство);
- жилье передано по договору ренты (пожизненное содержание);
- квартира была единственным жилым помещением на момент продажи.
Важно: последний пункт распространяется только на продажи‚ совершённые с . Если у вас в собственности была ещё одна квартира‚ но вы продали её в тот же год или раньше — льгота теряется.
Вычет 1 000 000 ₽: что это значит на практике
Если срок владения меньше минимального‚ можно уменьшить налогооблагаемую базу на 1 000 000 рублей. Это не сумма «которая не облагается»‚ а разовый вычет‚ который применяется к доходу от продажи.
Пример:
Продали квартиру за 3 200 000 ₽‚ менее 3 лет владения. Налог = (3 200 000 – 1 000 000) × 13 % = 286 000 ₽.
Как «обнулить» налог за счёт расходов на покупку
Если при продаже квартиры вы предоставите документы о первоначальной покупке (ДКП‚ платёжные поручения‚ ипотечный договор)‚ то налог можно уменьшить на сумму расходов. Важно:
- сумма расходов должна быть подтверждена письменно;
- в расходы можно включить проценты по ипотеке‚ но не ремонт;
- разница между продажной и покупной ценой и есть ваш доход‚ облагаемый по ставке 13 %.
Пример:
Купили за 4 500 000 ₽‚ продали через 2 года за 4 700 000 ₽. Доход = 200 000 ₽. Налог = 200 000 × 13 % = 26 000 ₽.
Защита от заниженной цены: коэффициент 0‚7
Если продавец указывает цену ниже 70 % кадастровой стоимости‚ налог рассчитывают от 70 % кадастра.
Пример:
Кадастровая стоимость = 5 000 000 ₽. Минимально разрешённая цена для налога = 3 500 000 ₽. Указываете 3 000 000 ₽ — налог всё равно возьмут с 3 500 000 ₽.
Примеры расчётов «0 ₽ налога»
Пример 1. Срок владения 6 лет
Дата покупки:
Дата продажи:
Цена продажи: 9 000 000 ₽
Результат: 0 ₽ налога (срок > 5 лет).
Пример 2. Срок владения 2 года‚ используем расходы
Купили за 6 200 000 ₽‚ продали за 6 300 000 ₽.
Доход = 100 000 ₽ → налог 13 000 ₽.
Пример 3. Срок владения 2 года‚ вычет 1 000 000 ₽
Продажа: 1 000 000 ₽‚ расходы не подтверждены.
Налог = (1 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 0 ₽.
Заметьте: при цене ≤ 1 млн и отсутствии расходов вычет полностью «обнуляет» налог.
Как подать декларацию и когда ничего не платить
Даже если налог = 0 ₽:
- до 30 апреля следующего года подайте декларацию 3-НДФЛ;
- приложите:
- договор купли-продажи;
- выписку из ЕГРН;
- платёжные документы (если применяете вычет в размере расходов);
- если налог больше 0 ₽‚ оплатите его до 15 июля.
- 0 ₽ налога — при владении от 3 до 5 лет (см. условия) или при любой цене при владении ≥ 5 лет.
- Уменьшение налога — за счёт вычета 1 000 000 ₽ или расходов на покупку.
- Нельзя занижать цену ниже 70 % кадастровой стоимости.
- Декларацию подают всегда‚ даже если налога нет.
Напоминание: Налоговый кодекс РФ может меняться. Перед продажей сверяйтесь официальными источниками или консультируйтесь с юристом/налоговым специалистом.