Дата актуализации: 19 апреля 2026 г. 14:38

Содержание

1. Общие правила налогообложения при продаже недвижимости
2. Ключевые пороги, при которых налог не начисляется
3. Льготы и особые случаи
4. Как рассчитать налог: пошаговый пример
5. Как законно «не платить» НДФЛ при продаже квартиры
6. Часто задаваемые вопросы

Продажа жилой недвижимости в России облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13 %. Однако в законодательстве предусмотрено несколько условий, при соблюдении которых полученная от сделки прибыль не облагается налогом. Знание этих условий позволяет избежать лишних расходов и правильно спланировать сделку.

Общие правила налогообложения при продаже квартиры

• Налог начисляется только с разницы между ценой продажи и ценой приобретения (с учётом расходов, подтверждённых документально).
• Если разница отрицательная или нулевая – налог не взимается.
• Налоговая база определяется в рублях, а не в евро или иной валюте.
• Ставка НДФЛ для резидентов – 13 %, для нерезидентов – 30 % (с 1 янв. 2026 г. для иностранных агентов).

Ключевые пороги, при которых налог не начисляется

Порог в 1 млн рублей

Если доход от продажи жилой недвижимости (квартира, комната, доля) не превышает 1 000 000 рублей за налоговый период (календарный год), то НДФЛ не уплачивается. Этот порог действует независимо от срока владения, но только при условии, что объект – жилой (включая приватизированные помещения).

Срок владения

Налог не начисляется, если владелец имел объект в собственности более установленного минимального срока:

• Три года – для недвижимости, приобретённой в наследство, дарение или по договору купли‑продажи, если она была использована в личных целях.
• Пять лет – для большинства остальных случаев (например, покупка в ипотеку, совместное владение супругов без наследства).

Если продажа происходит до истечения этого срока, налог применяется, за исключением случаев, указанных ниже.

70 % от кадастровой стоимости

Если продажная цена квартиры ниже 70 % от её кадастровой стоимости, налог считается начисленным даже при отсутствии прибыли. Поэтому, чтобы «не платить», необходимо, чтобы цена продажи была:

• не менее 70 % от кадастровой стоимости, ИЛИ
• равна (или выше) цене покупки, при условии, что эта сумма не ниже 70 % от кадастровой стоимости.

Стоимость квартиры менее 1 млн рублей

Если рыночная (или договорная) стоимость квартиры меньше 1 000 000 рублей, то налог не уплачивается независимо от срока владения, при условии, что продажа не происходит ниже 70 % от кадастровой стоимости.

Льготы и особые случаи

• Семьи с двумя и более детьми – освобождение от НДФЛ независимо от срока владения.
• Ипотечные квартиры – если в течение 5 лет после окончания срока ипотечного кредита объект находился в собственности продавца, налог не взимается.
• Приватизированные жилые помещения – при владении более 5 лет налог не начисляется.
• Объекты, находящиеся в совместной собственности супругов – при продаже каждый из супругов может воспользоваться своим 1‑млн‑рублевым порогом.

Как рассчитать налог: пошаговый пример

1. Определяем цену покупки. Допустим, квартира была куплена за 3 500 000 руб.
2. Учитываем расходы. Комиссия агентства – 150 000 руб, нотариальные расходы – 30 000 руб, ремонт – 200 000 руб. Общие расходы = 380 000 руб.
3. Считаем базу налогообложения.
   Продажная цена = 4 400 000 руб.
   Прибыль = 4 400 000 – 3 500 000 – 380 000 = 520 000 руб.
4. Проверяем пороги:
   – Прибыль < 1 млн руб → налог не платится.
   – Срок владения = 4 года (меньше 5, но больше 3) → налог мог бы начисляться, но порог «до 1 млн руб» освобождает.
5. Если бы прибыль превысила 1 млн руб, налог = 13 % от 520 000 руб = 67 600 руб.

Как законно «не платить» НДФЛ при продаже квартиры

• Продайте по цене, не превышающей 1 млн руб. Это самый простой способ, если рыночная стоимость позволяет.
• Подождите минимум 5 лет. После этого срока любой доход от продажи освобождается от налога.
• Оформите сделку в семье с двумя детьми. Налог не взимается независимо от срока владения и суммы прибыли.
• Сделайте «перепродажу» с учётом расходов. Тщательно документируйте все издержки (ремонт, комиссии) – они уменьшают налоговую базу.
• Следите за кадастровой стоимостью. Убедитесь, что продажная цена ≥ 70 % от кадастровой, иначе налог начислится даже при нулевой прибыли.

Часто задаваемые вопросы

Что делать, если квартира продана ниже 70 % от кадастровой стоимости?

ФНС будет считать, что вы получили «выгоду», равную 70 % от кадастровой стоимости, и налог начислит с этой суммы. Чтобы избежать налога, необходимо либо поднять цену до требуемого уровня, либо дождаться 5‑летнего срока владения.

Можно ли одновременно использовать «вычет 1 млн руб» и «вычет расходов»?

Нет. По закону применяется либо один из вариантов: вычет 1 млн руб или вычет расходов (покупка + документированные траты). Сочетание обеих схем запрещено.

Как учитывается часть квартиры (доля) при расчёте налога?

Если вы продаёте только часть квартиры, налог рассчитывается пропорционально стоимости проданной доли. Все пороги (1 млн руб, 70 % от кадастровой) применяются к этой доле отдельно.

Нужно ли платить налог, если я являюсь нерезидентом?

Для нерезидентов ставка НДФЛ составляет 30 %. Порог в 1 млн руб и льготы по сроку владения не действуют.

Как оформить налоговый вычет, если я продал квартиру с прибылью 800 000 руб, но владел ею менее 3 лет?

В этом случае налог не начисляется, потому что прибыль < 1 млн руб. Налоговая декларация всё равно подаётся, но в ней указывается, что доход не облагается.

В 2026 году существует несколько «ценовых» и «временных» критериев, позволяющих продать квартиру без уплаты НДФЛ:

• Продажа с прибылью до 1 млн руб за календарный год;
• Владение более трёх (в отдельных случаях пяти) лет;
• Продажа по цене, не ниже 70 % от кадастровой стоимости;
• Стоимость квартиры меньше 1 млн руб;
• Льготы для семей с двумя и более детьми, а также для приватизированных объектов, находящихся в собственности более 5 лет.

Тщательно планируя время сделки, учитывая расходы и проверяя кадастровую стоимость, можно законно минимизировать налоговую нагрузку. При возникновении сомнений рекомендуется проконсультироваться со специалистом по налогообложению недвижимости.

Автор: Ваш виртуальный налоговый помощник