В 2026 году в России сохраняется обязанность платить НДФЛ при продаже недвижимости. Однако законодатель предусмотрел ряд механизмов, позволяющих полностью или частично освободить доход от налогообложения. Ниже — подробная инструкция, какая именно доля вашей прибыли может быть «обнулена» и на каких условиях.
Что считается налогооблагаемой базой
Налог рассчитывается не от всей суммы, указанной в договоре купли-продажи, а от дохода — то есть разницы между:
- ценой продажи на дату сделки;
- документально подтверждёнными расходами на покупку этой же квартиры (или 1 000 000 ₽, если чеков нет).
Если разница отрицательна или равна нулю — НДФЛ не возникает. Если положительна, платится 13 % (или 15 % для доходов свыше 5 млн ₽ в год).
Какой минимальный срок владения «обнуляет» налог
| Тип недвижимости | Минимальный срок владения | Освобождение от НДФЛ |
|---|---|---|
| Единственное жильё | 3 года | 100 % суммы |
| Квартира, полученная по наследству, дару или приватизация | 3 года | 100 % суммы |
| Любая другая квартира (вторичка/новостройка) | 5 лет | 100 % суммы |
Примечание: срок отсчитывается с даты, указанной в ЕГРН (для новостроек — с даты подписания акта приёма-передачи).
Имущественный вычет: «фикс 1 млн ₽» или «расходы на покупку»
Если срок владения меньше минимального, вы можете уменьшить базу одним из двух способов:
Вычет 1 000 000 ₽ (фиксированный)
- Применяется автоматически, если не заявлены расходы.
- Не требует чеков и договоров.
- Пример: продали квартиру за 4 млн ₽, применили вычет → налогооблагаемая база = 3 млн ₽, НДФЛ = 3 000 000 × 13 % = 390 000 ₽.
Вычет «расходы на покупку»
- Документально подтверждённые расходы: цена покупки + ипотечные проценты + ремонт (если указан в договоре).
- Пример: купили за 3,2 млн ₽, продали за 4 млн ₽, расходы 3,4 млн ₽ → база = 600 000 ₽, НДФЛ = 78 000 ₽;
Доли и долевая собственность
При продаже доли:
- Вычет 1 млн ₽ распределяется пропорционально доле. Если вы владеете ½ квартиры, вычет = 500 000 ₽.
- Если каждая доля оформлена отдельным договором — каждый собственник получает полный вычет 1 млн ₽.
Схема «без налога» для супругов и детей
Материнский капитал или сертификаты на жильё:
- Доли детей, выделенные в счёт маткапитала, не увеличивают налогооблагаемую базу при последующей продаже, если общий срок владения семьи превышает 3-5 лет.
- Супруги могут распределить доход между собой, чтобы уменьшить НДФЛ.
Что происходит, если не заплатить
- Штраф: 20 % от неуплаченной суммы, при умышленном занижении, 40 %.
- Пени: 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.
- Доначисление: налоговая получает данные из Росреестра автоматически и может выставить требование на оплату в течение 3 лет.
Пошаговый алгоритм «0 ₽ налога»
- Проверьте дату регистрации в ЕГРН.
- Если срок ≥ 3 или 5 лет → налога нет.
- Если меньше → соберите всю первичку: договор купли-продажи, ипотечный договор, чеки на ремонт.
- Сравните: выгоднее «расходы» или «1 млн ₽».
- Заполните 3-НДФЛ и подайте до 30 апреля следующего года.
- Уплатите налог до 15 июля.
Быстрый FAQ
- Можно ли продать ниже кадастровой стоимости? — Можно, но налоговая будет считать минимальную базу = 70 % кадастра.
- Что если я получил квартиру в 2020 и продаю в 2026? — Срок = 6 лет → налога нет.
- Применяется ли вычет каждый год?, Нет, вычет 1 млн ₽ — один раз в налоговый период, но к каждому объекту.
Важно: регионы могут вводить льготные сроки и увеличивать вычеты (например, в Москве и Севастополе). Перед сделкой проверьте актуальные постановления местных властей.
Данная статья актуальна на . За индивидуальными расчётами обратитесь к налоговому консультанту или проверенному агентству недвижимости.