Если вы продали квартиру, комнату, долю в квартире или любой другой объект недвижимости, в большинстве случаев до 2 мая 2026 года необходимо сдать в ИФНС декларацию по форме 3-НДФЛ и, при наличии налога к уплате, перечислить его до 15 июля 2026 года. Ниже подробно разберёмся, когда подавать декларацию, какие документы приложить и как правильно заполнить каждый раздел.
Когда декларация подаётся, а когда — нет
- Квартира находилась в собственности более 5 лет (или 3 года для единственного жилья, полученного после ) — декларацию не нужно сдавать и налог не платить (ст. 217.1 НК РФ).
- Квартира находилась в собственности менее 5 (или 3) лет — обязательно сдать 3-НДФЛ и, если есть налог, уплатить его.
- Исключения: квартиры, полученные по наследству, дарению от близкого родственника, приватизации или по договору пожизненного содержания, льготный срок владения 3 года.
Как рассчитать налог к уплате
Налоговая база определяется как максимум из двух значений:
- Цена, указанная в договоре купли-продажи;
- 70 % кадастровой стоимости на 1 января года продажи.
Затем можно уменьшить базу на имущественный вычет:
- 1 000 000 ₽ (п. 1 Приложения 6) — если нет документов на покупку;
- Фактические расходы на приобретение этой квартиры (п. 2 Приложения 6) — если есть договор покупки, акт, чеки.
Пример 1:
Вы продали квартиру за 3 500 000 ₽, кадастровая стоимость — 4 000 000 ₽ (70 % = 2 800 000 ₽). Расчёт базы: 3 500 000 ₽ > 2 800 000 ₽ → берём 3 500 000 ₽. Применяем вычет 1 000 000 ₽ → 2 500 000 ₽ × 13 % = 325 000 ₽ к уплате.
Пример 2:
Вы продали ту же квартиру за 3 500 000 ₽, но купили её ранее за 3 100 000 ₽, подтвердив расходы → база 3 500 000 ₽ − 3 100 000 ₽ = 400 000 ₽ → налог 400 000 ₽ × 13 % = 52 000 ₽.
Список обязательных документов к декларации
- Договор купли-продажи квартиры (копия);
- Расписка в получении денег или выписка со счёта (подтверждение дохода);
- Если покупали ранее — договор покупки, платёжные документы, выписка из ЕГРН;
- Выписка из ЕГРН на дату продажи (или выписка Росреестра);
- При наличии доли — кадастровый паспорт объекта с распределением долей;
- Доверенность/договор дарения/договор уступки права требования — при соответствующих основаниях владения.
Пошаговое заполнение 3-НДФЛ через личный кабинет ФНС
Шаг 1. Вход в сервис
Авторизуйтесь на lkfl.nalog.ru через Госуслуги/КЭП.
Шаг 2. Создание новой декларации
- Выберите «Подать декларацию 3-НДФЛ» → «В онлайн-сервисе».
- Отметьте год 2025 (за который подаёте отчётность).
- Поставьте галочку «Есть доходы, облагаемые по ставке 13 %».
- В блоке «Доходы» выберите «Продажа имущества».
Шаг 3. Заполнение Приложения 1
- В графе «Источник выплат» — Ф. И. О. покупателя.
- Код дохода — 18.
- В поле «Сумма дохода» — максимум из цены по договору или 70 % кадастровой стоимости.
Шаг 4. Заполнение Приложения 6
- Пункт 1.1 — 1 000 000 ₽ (если применяете фиксированный вычет).
- Пункт 1.2, сумма фактически произведённых расходов (если есть документы). Заполняется только один из пунктов.
Шаг 5. Раздел 2 и Раздел 1
- Сервис автоматически рассчитает итоговую базу и налог.
- Проверьте, что сумма к доплате совпадает с вашими расчётами.
- Если в итоге налог 0 ₽ (например, расходы ≥ доходу), всё равно сдавать декларацию — поставьте прочерки в строках «Сумма налога к уплате».
Шаг 6. Приложение документов
Нажмите «Прикрепить файлы» и загрузите PDF-сканы указанных выше документов. Общий объём не более 20 МБ.
Шаг 7. Отправка и ЭЦП
Подпишите декларацию электронной подписью (сгенерируется автоматически) и нажмите «Отправить». Статус «Принято» появится в течение 3–7 дней.
Самые частые ошибки
- Указание в «Сумме дохода» только цены из договора, игнорируя 70 % кадастровой стоимости.
- Одновременное применение вычета 1 млн ₽ и расходов на покупку — нельзя, выбирается только один способ.
- Неприкрепление подтверждающих расходов при выборе «Фактические расходы».
- Заполнение декларации «от руки» без проверки расчётов — высок риск ошибок и штрафов.
Сроки и ответственность
- Сдать 3-НДФЛ: не позднее .
- Уплатить налог: не позднее .
- Нарушение сроков — штраф 5 % от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30 % и не менее 1 000 ₽.
Где получить бесплатную помощь
- Единая справочная ФНС: ###-###-####;
- Бесплатные консультации в МФЦ «Мои документы»;
- Видеоинструкции на канале ФНС России в YouTube.