Важно: статья актуальна для 2026 года. Налоговая система России в 2026 году окончательно перешла на многоступенчатую схему подачи деклараций и обязательное использование Личного кабинета налогоплательщика (ЛКН). Следуйте рекомендациям ниже, чтобы избежать штрафов и минимизировать налоговую нагрузку.

Когда необходимо подавать 3‑НДФЛ?

• Продажа любой части недвижимости (доли в квартире, комнаты, участка) подлежит налогообложению.
• Если в течение года у вас возникла налоговая обязанность (получена прибыль от продажи), декларацию необходимо подать до 30 апреля следующего года.
• Для сделок, совершенных в 2026 году, крайний срок подачи – 30 апреля 2027 года.

Какие документы нужны для заполнения декларации

1. Договор купли‑продажи доли в квартире (нотариально заверенный).
2. Справка из Росреестра о праве собственности (выписка из ЕГРН).
3. Квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию перехода права.
4. Документы, подтверждающие стоимость приобретения доли (договор купли‑продажи, оценка, справка о наследстве и т.п.).
5. Справка о доходах за 2026 год (если у вас есть другие доходы) – форма 2‑НДФЛ от работодателя.
6. Паспорт и ИНН.

Ключевые налоговые правила в 2026 году

Согласно изменениям, вступившим в силу с 2026 года, применяются следующие положения:

• Налоговая ставка – 13 % (для резидентов) и 30 % (для нерезидентов) от полученной чистой прибыли.
• Налоговый вычет 15 млн руб. предоставляется, если:
  • Сумма продажи не превышает 15 млн руб.;
  • Объект недвижимости находился в собственности более 5 лет (для недвижимости, приобретённой до 01 января 2022 года) либо более 3 лет (если покупка была после 01 января 2022 года).
• Если вы владели долей менее 5 лет, налог рассчитывается от разницы Цена продажи – Цена приобретения – расходы, подтверждённые документально.
• С 2026 года введён обязательный многоступенчатый контроль – каждый этап (регистрация сделки, передача прав, подача декларации) фиксируется в единой системе ФНС.

Пошаговое заполнение декларации 3‑НДФЛ

Шаг 1. Подготовка данных

1. Определите цены приобретения и продажи доли. Если покупка была совместной, укажите вашу долю в процентах.
2. Соберите подтверждающие расходы (нотариальные услуги, комиссии агентства, расходы на оценку, уплата госпошлины).
3. Считайте чистую прибыль:

   Чистая прибыль = (Цена продажи × Доля %) – (Цена приобретения × Доля %) – Документально подтверждённые расходы
    

Шаг 2. Вход в Личный кабинет налогоплательщика

• Перейдите на сайт nalog.gov.ru и нажмите «Войти в личный кабинет».
• Авторизуйтесь с помощью ЭЦП, банковского сервиса «Госуслуги» или мобильного телефона (SMS‑код).
• В меню выберите «Декларации» → «Подать декларацию 3‑НДФЛ».

Шаг 3. Заполнение разделов декларации

Шаг 4. Прикрепление документов

В разделе «Приложения» загрузите сканы следующих файлов (PDF, JPG, PNG, не более 5 МБ каждый):

• Договор купли‑продажи доли.
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая ваше право собственности.
• Квитанция об уплате госпошлины.
• Документы, подтверждающие расходы (счета, акты).
• Если применяете вычет 15 млн руб., приложите справку о сроке владения (выписка из реестра).

Шаг 5. Подтверждение и отправка

1. Проверьте все поля, нажмите «Подтвердить».
2. Система сформирует ЭЦП‑подписанный файл декларации и присвоит номер заявления.
3. Сохраните PDF‑копию декларации и подтверждения отправки (вкладка «История заявлений»).

Оплата налога

После подачи декларации в личном кабинете появится квитанция об уплате налога. Оплатить можно:

• Через онлайн‑банк (перевод по реквизитам ФНС);
• С помощью мобильного приложения «Госуслуги».
• В банках через терминалы оплаты.

Срок оплаты – до 15 июля года, следующего за годом получения дохода (для 2026 года – до 15 июля 2027 года). При просрочке начисляются пени в размере 1 % в месяц.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Вопрос 1: Нужно ли платить налог, если я владел долей менее года?

Да. Налог рассчитывается независимо от срока владения, если только не применяется вычет 15 млн руб. (только при владении более 5 лет).

Вопрос 2: Как оформить вычет, если продажа ниже 15 млн руб., но срок владения меньше 5 лет?

В этом случае вычет не предоставляется, но вы можете учесть документально подтверждённые расходы (нотариат, оценка, комиссии). Они уменьшат налоговую базу.

Вопрос 3: Что делать, если я продаю долю совместно с супругом?

Каждый из супругов подаёт отдельную декларацию, указывая свою долю в процентах. При этом каждый может воспользоваться вычетом 15 млн руб., если его часть продажи не превышает эту сумму.

Вопрос 4: Нужно ли подавать декларацию, если я получил деньги от продажи в виде подарка от родственника?

Если передача доли оформлена как дарение, а не продажа, то она подпадает под отдельный налоговый режим (НДФЛ на полученные подарки). В этом случае декларацию 3‑НДФЛ подавать не требуется, но нужно подать форму 2‑НДФЛ о получении подарка.

Пример расчёта налога

Исходные данные:

• Дата покупки доли: 10 марта 2018 года.
• Цена покупки: 1 200 000 руб. (доля 25 %).
• Дата продажи доли: 15 апреля 2026 года.
• Цена продажи: 3 500 000 руб. (доля 25 %).
• Документальные расходы: 30 000 руб. (нотариат + оценка).

Шаги расчёта:

Стоимость продажи доли = 3 500 000 × 0,25 = 875 000 руб.
Стоимость приобретения доли = 1 200 000 × 0,25 = 300 000 руб.
Чистая прибыль = 875 000 – 300 000 – 30 000 = 545 000 руб.
Ставка налога (резидент) = 13 %.
Налог к уплате = 545 000 × 0,13 = 70 850 руб.

Если бы срок владения был менее 5 лет, вычет 15 млн руб. не применялся бы, и расчёт оставался бы таким же.

Ошибки, которых следует избегать

• Не указать размер доли – налоговый орган может признать декларацию неполной.
• Не приложить документы, подтверждающие расходы – они не будут учтены, налог будет выше.
• Заполнить поле «Ставка налога» вручную – система автоматически проставит 13 %/30 %.
• Пропустить срок подачи (30 апреля) – штраф 5 % от суммы налога плюс пени.

Куда обращаться за помощью

Если в процессе заполнения возникли вопросы, можно:

• Позвонить в службу поддержки ФНС (тел.: 8‑800‑555‑88‑88).
• Воспользоваться онлайн‑чатом в личном кабинете.
• Обратиться к профессиональному налоговому консультанту.

Удачной подачи и спокойного налогового сезона!