Содержание

1. Почему в 2026 году так много продаж ипотечных квартир
2. Правовые основы: можно ли вообще продать залоговую квартиру
3. 3 основных способа продать ипотечную квартиру
4. Пошаговая схема: от решения до получения ключей от новой квартиры
5. Как не переплатить НДФЛ при «квартирном взаимозачёте»
6. Главные риски и как их минимизировать
7. Чек-лист перед сделкой

Почему в 2026 году так много продаж ипотечных квартир

Согласно данным Банка России‚ в марте 2026 года доля продаж квартир‚ находящихся в залоге‚ достигла 23 % от всех вторичных сделок.

Ключевая причина — рост ставок в конце 2025 года: клиенты рефинансируют долг через продажу жилья и сразу покупают более дешёвый или более крупный объект.

Правовые основы: можно ли вообще продать залоговую квартиру

• Да‚ можно. ФЗ-102 «Об ипотеке» прямо разрешает продажу залогового жилья при условии согласия банка.
• Договором ипотеки может быть предусмотрен «право первоочередного погашения», тогда продажа может идти только через банк.
• Если квартира находится в ипотеке Сбербанка‚ ВТБ‚ Дом.РФ или Газпромбанка‚ процедуры уже стандартизированы.

3 основных способа продать ипотечную квартиру

Досрочное погашение за счёт денег покупателя

Самый популярный вариант в 2026 году. Деньги от покупателя идут на спецсчёт в банке‚ банк снимает обременение‚ после чего квартира регистрируется за новым собственником.

Перевод ипотеки на покупателя (новая ипотека)

Покупатель оформляет свою ипотеку в том же или другом банке на ту же сумму долга‚ но под новую ставку.

Экономия: -1‚5-2 % годовых по сравнению со ставкой 2023-2024 гг.

Альтернативная сделка с квартирным взаимозачётом

Вы продаёте ипотечную квартиру и сразу покупаете другую в том же банке.

Долг переносится на новый объект без полного погашения — экономия времени и комиссий.

Пошаговая схема: от решения до получения ключей от новой квартиры

1. Получите одобрение банка
   • Обычно занимает 3-5 рабочих дней.
   • Потребуются: выписка из ЕГРН‚ справка о задолженности‚ паспорт.
2. Подготовьте пакет документов на продажу
   • ЕГРН с обременением.
   • Разрешение другого супруга (если брак).
   • Согласие банка на продажу.
3. Заключите предварительный договор купли-продажи (ПДКП)
   
   В нём фиксируется‚ что сделка пройдёт после снятия обременения.
4. Откройте эскроу-счёт в банке
   
   Деньги покупателя блокируются до момента снятия обременения.
5. Погасите ипотеку и получите справку о закрытии кредита
   
   В 2026 году средний срок: 1-2 дня после зачисления средств.
6. Регистрация перехода права в Росреестре
   
   Максимум 9 рабочих дней после подачи документов через МФЦ.
7. Поиск и покупка новой квартиры
   
   Рекомендуем параллельный подбор объекта‚ чтобы не остаться без жилья.

Как не переплатить НДФЛ при «квартирном взаимозачёте»

С 2026 года в налоговом кодексе появился новый термин — «квартирный взаимозачёт».

• Если вы продаёте и покупаете в одном налоговом периоде (календарный год)‚ то:
  • доход от продажи не декларируется;
  • вычет при покупке сохраняется (максимум 260 000 ₽).
• Подтверждающие документы: 3-НДФЛ + справка 2-НДФЛ + договоры купли-продажи.

Главные риски и как их минимизировать

Чек-лист перед сделкой

• Получено письменное согласие банка-ипотекодержателя
• Есть одобренная ипотека на новую квартиру (если нужна)
• Открыт эскроу-счёт в аккредитованном банке
• Подписан ПДКП с указанием дат и неустоек
• Проверена кадастровая стоимость новой квартиры (чтобы не было «завышения» для налогов)
• Забронирована регистрационная очередь в МФЦ

Главное, не экономьте на юристе и эскроу-счёте: это обойдётся дешевле‚ чем потеря времени и денег при ошибке;