Самая дорогая ошибка при продаже квартиры — это «устное» доверие риелтору. Без чётко оформленного договора вы теряете контроль над сроками, ценой и даже самим жильём. Ниже — пошаговая инструкция и «чек-лист» договора, которые защитят вас от недобросовестных агентств и избавят от нервов.

Зачем вообще заключать договор

• фиксирует точный перечень услуг (поиск покупателя, юридическая проверка документов, сопровождение у нотариуса и т.д.);
• делает обещания риелтора юридически значимыми;
• даёт право расторгнуть сотрудничество при ненадлежащем исполнении;
• позволяет самостоятельно искать покупателя без штрафов, если это прописано в договоре.

Какой договор подписывают с риелтором

В 2025 году используються два основных вида:

Агентский договор (по § 971 ГК РФ)

Риелтор действует от имени собственника, но за свой счёт. Покупатель всегда знает, кто продавец. Подходит для крупных агентств.

Договор возмездного оказания услуг

Риелтор помогает продать квартиру и получает вознаграждение после факта сделки. Это самый распространённый вариант для частных клиентов.

Пошаговая инструкция: от знакомства до подписи

Шаг 1. Проверяем риелтора

• запрашиваем лицензию № ФЗ-99 (обязательна с );
• читаем отзывы на РБК, Домклик и форумах;
• смотрим статистику: более 30 успешных сделок за последний год — хороший показатель.

Шаг 2. Уточняем условия устно

Фиксируем:

1. цена продажи (или диапазон);
2. комиссию (не более 3–5 % от реальной цены);
3. срок договора (рекомендуем до 90 дней);
4. возможность «открытого» поиска покупателя.

Шаг 3. Запрашиваем образец договора

Любое агентство обязано предоставить два экземпляра на бумаге или в PDF. Требуем:

• паспортные данные и ФИО обеих сторон;
• точное описание квартиры (кадастровый номер, адрес, площадь);
• пункт «клиент вправе самостоятельно заключать сделки»;
• условия расторжения без санкций.

Шаг 4. Акт приёма-передачи документов

Дополнительно подписываем акт приёма-передачи, где перечисляем:

• копии правоустанавливающих документов;
• выписка ЕГРН;
• ключи и коды от домофона.

Два экземпляра: один остаётся у вас, второй, у риелтора.

Шаг 5. Подписываем и регистрируем (если требуется)

• договор не требует нотариуса, но желательно заверить у юриста;
• делаем скан-копии и храним в облаке.

Чек-лист «красных флагов» в договоре

Образец ключевых пунктов

Ниже — фрагмент договора, который можно вставить в Word и отредактировать под свои данные:

Предмет договора 
Агент обязуется оказать услуги по поиску покупателя и сопровождению сделки 
продажи 3-комнатной квартиры по адресу: г. Балаково, ул. Ленина, д. 1, кв. 45, 
кадастровый № 64:26:010202:1234. 
Клиент сохраняет право самостоятельно искать покупателя и заключать договоры 
с другими риелторами без дополнительных комиссий. 

Срок действия договора 
Настоящий договор заключён сроком на 90 (девяносто) календарных дней 
с даты подписания. 

Вознаграждение 
Комиссия Агента составляет 3 % от фактической цены продажи, 
но не менее 100 000 ₽. 
Выплата производится в день государственной регистрации перехода права собственности 
путём перечисления на расчётный счёт Агента. 

Расторжение 
Каждая из сторон вправе расторгнуть договор досрочно, предупредив другую 
сторону за 5 календарных дней письменно (e-mail, мессенджер с подтверждением получения). 
При досрочном расторжении Агент имеет право на вознаграждение пропорционально 
фактически оказанным услугам по акту выполненных работ.

FAQ: самые популярные вопросы

Вопрос:

«Может ли риелтор поднять цену квартиры без моего согласия?»

Ответ: Нет. Любое изменение цены должно быть зафиксировано в дополнительном соглашении, подписанном обеими сторонами.

«Что делать, если покупатель найден за день до окончания договора, а сделка затянулась?»

Ответ: В договоре пропишите автоматическое продление на 30 дней, если стороны начали процедуру регистрации.

«Как понять, что риелтор «сливает» мою квартиру конкурентам?»

Ответ: Используйте уникальные фото и описание, а затем мониторите сайты объявлений по ключевым фразам. Повторяющиеся фото, повод задать вопросы.

1. Проверка риелтора — лицензия, отзывы, статистика сделок.
2. Договор — два экземпляра, срок до 90 дней, комиссия ≤ 5 %.
3. Акт приёма-передачи — все документы и ключи описаны по списку.
4. Копии — сканы храним в облаке, бумажные — в сейфе.
5. Пункт о расторжении — 5 дней уведомления, без штрафов.

Запомните: чем чётче договор, тем меньше «подводных камней». Не бойтесь задавать вопросы и требовать правки — это ваше право как клиента.