Дата актуализации: 19 апреля 2026 г.

Кратко о главном

С 7 июля 2025 г. не требуется согласие банка, чтобы выделить доли детям в квартире, купленной в ипотеке и частично оплаченной материнским капиталом. Нужно лишь соблюсти правила Федерального закона № 195-ФЗ и постановления № 862. Ниже — подробная инструкция, сколько это стоит и какой пакет документов понадобится.

Почему вообще нужно выделять доли?

Если жильё приобретено (или достраивается) за счёт материнского капитала, родители обязаны:

• выделить пропорциональные доли всем членам семьи, включая каждого ребёнка;
• сделать это в течение 6 месяцев после:
  1. полного погашения ипотеки и снятия залога, или
  2. перехода права собственности на квартиру к семье (если ипотека ещё не погашена).

Неисполнение грозит: требованием прокуратуры вернуть маткапитал в бюджет, судебным оспариванием сделок, а иногда и уголовной статьёй по мошенничеству со средствами МСК.

Что изменилось в 2025 году?

Как определить размер долей

1. Высчитайте долю МСК в общей стоимости квартиры.
   
   Пример: квартира стоила 6 000 000 ₽, маткапитал 630 000 ₽ → 10,5 % оплачено МСК.
2. Разделите эту величину между всеми членами семьи пропорционально.
3. Можно выделить больше, но не меньше расчётного минимума.

Способы оформления долей до полного погашения ипотеки

Договор дарения доли (нотариус)

Классический вариант. Нотариус:

• проверит документы и составит договор дарения;
• отправит его в Росреестр.

Стоимость: ≈ 4 000–6 000 ₽ нотариальный тариф + 4 000 ₽ госпошлина за внесение изменений в ЕГРН (раздел «доли» между несколькими людьми).

Семейное соглашение без нотариуса (МФЦ)

Если жильё оформлено:

• на одного из супругов в личную собственность, или
• на супругов в совместную собственность без выдела долей,

тогда допустимо простое письменное соглашение без нотариального заверения.

1. Скачайте типовой бланк с сайта Росреестра.
2. Заполните в 3 экземплярах (все подписи собственников и детей старше 14 лет).
3. Подайте в МФЦ или через ЕПГУ «Подать документы на регистрацию» → «Раздел долей».

Стоимость: фиксированная госпошлина 4 000 ₽ за внесение сведений (делится на всех, кому выделяют доли).

Когда без нотариуса не обойтись

• В квартире уже выделены доли супругам (раздел совместной собственности).
• Есть брачный договор, регулирующий режим имущества.
• Доли выделяются не только детям, но и третьим лицам.

Пошаговая инструкция (схема)

1. Проверьте документы
   • Свидетельство о рождении каждого ребёнка;
   • Справка ПФР о размере материнского капитала;
   • Выписка ЕГРН (не старше 5 дней);
   • Ипотечный договор и график платежей;
   • Согласие банка не нужно, но возьмите выписку из реестра залогов.
2. Рассчитайте доли (калькуляторы есть на сайте domclick.ru и Госуслуг).
3. Выберите способ (нотариус или МФЦ).
4. Подпишите документы (обязательное присутствие всех членов семьи старше 14 лет).
5. Подайте в МФЦ/Росреестр:
   • заявление формы Росреестра № РГ002;
   • соглашение/договор дарения (3 экз.);
   • квитанция об оплате госпошлины;
   • паспорта и свидетельства.
6. Получите ЕГРН через 3–7 рабочих дней (электронный вариант придёт в Личный кабинет на Госуслугах).

Что важно помнить при продаже такой квартиры

• Согласие органов опеки всё ещё нужно: они потребуют гарантировать детям равноценные доли в новом жилье или денежную компенсацию.
• Банк даст разрешение на продажу только при условии одновременного погашения остатка долга.

Частые вопросы

Вопрос: А если ипотека ещё 15 лет, а дети уже совершеннолетние?

Ответ: Обязательство выделить доли сохраняется даже после их совершеннолетия. После погашения ипотеки дети могут отказаться от долей дарением обратно родителям.

Вопрос: Можно ли выделить доли онлайн?

Ответ: Пока нет — документы принимают только лично в МФЦ/Росреестре или через доверенность.

Вопрос: Какой штраф, если не выделить доли вовремя?

Ответ: Закон не содержит административного штрафа, но ПФР может подать в суд о возврате маткапитала, а прокуратура — о признании сделок недействительными.

✅ Главное: с 2025 г. вы можете оформить доли детям сразу после внесения маткапитала, не дожидаясь конца ипотеки. Выберите подходящий способ, соберите документы и подайте заявление — процедура занимает 1–2 визита в МФЦ или один визит к нотариусу.