С 1 января 2026 года налог на доходы физлиц (НДФЛ) при продаже недвижимости рассчитывается по прогрессивной шкале.
Если вы продали квартиру, комнату или долю в 2026 году, обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и, при наличии налога к уплате, перечислить его до 15 июля 2027 года.
Ниже, подробный алгоритм, который поможет безошибочно отразить сделку в отчетности и законно сократить налог.
Содержание
- Кто обязан подавать 3-НДФЛ в 2026 году
- Как посчитать налог с учётом новой прогрессивной шкалы
- Вычеты, которые можно применить
- Пошаговое заполнение 3-НДФЛ в сервисе ФНС «Налогоплательщик ЛКФ»
- Необходимые документы и сроки
- Распространённые ошибки и советы по их избежанию
Кто обязан подавать 3-НДФЛ в 2026 году
Обязательство подать 3-НДФЛ возникает, если:
- вы продали квартиру (комнату, долю, дом, апартаменты) до истечения минимального срока владения;
- вы получили доход выше 1 млн ₽ (если применяете вычет в размере 1 млн ₽) или выше документально подтверждённых расходов;
- объект приобретён после 1 января 2016 года и вы владеете им менее 5 лет (для жилья по договору долевого участия/наследства/дарения от близкого родственника, 3 года).
Как посчитать налог с учётом новой прогрессивной шкалы
С 1 января 2026 года применяется пятибалльная шкала:
| Годовой налогооблагаемый доход, ₽ | Ставка НДФЛ |
|---|---|
| 0 – 2 400 000 | 13 % |
| 2 400 001 – 5 000 000 | 15 % |
| 5 000 001 – 20 000 000 | 18 % |
| 20 000 001 – 50 000 000 | 20 % |
| Свыше 50 000 000 | 22 % |
Пример расчёта:
Вы продали квартиру за 7 000 000 ₽, приобретённую 2 года назад за 5 500 000 ₽.
Доход = 7 000 000 – 5 500 000 = 1 500 000 ₽
Налог: 1 500 000 × 13 % = 195 000 ₽ (вся сумма попадает в первый диапазон).
Вычеты, которые можно применить
Вы можете выбрать один из двух способов снижения налога:
- Имущественный вычет — 1 000 000 ₽ (доли квартиры, комнаты, жилого дома).
- Расходы на приобретение — подтверждаются договором купли-продажи, выпиской из ЕГРН, платёжными поручениями.
Важно: вычет 1 млн ₽ не распространяется на объекты, использованные в предпринимательской деятельности.
Пошаговое заполнение 3-НДФЛ в сервисе ФНС «Налогоплательщик ЛКФ»
Шаг 1. Получить ЭЦП и войти в ЛКФ
- Зайдите на сайт lkfl.nalog.ru, авторизуйтесь через Госуслуги или квалифицированную ЭЦП.
Шаг 2. Создать новую декларацию 3-НДФЛ за 2026 год
- Нажмите «Создать отчёт» → «Форма 3-НДФЛ» → «За 2026 год».
- Выберите тип «По доходам» → «Продажа имущества».
Шаг 3. Заполнить доходы
- В разделе «Доходы» добавьте источник: «Договор купли-продажи квартиры № ___ от дата».
- Укажите доход — фактическую цену из договора (но не ниже кадастровой × 0,7).
- Выберите вид вычета:
- 1 млн ₽ — если нет документов о расходах.
- Расходы на приобретение — внесите сумму расходов и приложите документы.
Шаг 4. Проверить и отправить
- Система автоматически рассчитает налог с учётом прогрессивной шкалы.
- Сформируйте файл XML и подпишите ЭЦП.
- Отправьте декларацию онлайн. Срок подачи — до 30 апреля 2027 года.
Необходимые документы и сроки
| Документ | Зачем нужен |
|---|---|
| Договор купли-продажи 2026 года | Подтверждает доход |
| Договор покупки (если применяете расходы) | Подтверждает расходы на приобретение |
| Выписка из ЕГРН | Подтверждает право собственности и дату приобретения |
| Платёжные поручения/квитанции | Подтверждают расходы (при выборе вычета «Расходы») |
| Справка 2-НДФЛ (по желанию) | Помогает уточнить сумму дохода/вычетов |
Сроки:
- Подача 3-НДФЛ — до 30 апреля 2027 года.
- Оплата налога, до 15 июля 2027 года (если он есть).
Распространённые ошибки и советы по их избежанию
- Ошибка 1: не учитывать кадастровую стоимость × 0,7 при продаже ниже рыночной цены.
Совет: всегда проверяйте кадастровую стоимость на сайте Росреестра и указывайте доход не ниже 70 % от неё. - Ошибка 2: забывают применить вычет 1 млн ₽, если нет документов о расходах.
Совет: если расходы < 1 млн ₽, выгоднее использовать вычет 1 млн ₽. - Ошибка 3: путают даты приобретения и распространяют 3-летний льготный период на обычную коммерческую покупку.
Совет: проверьте основание приобретения (приватизация, наследство, договор долевого участия) и точную дату регистрации права. - Ошибка 4: подают декларацию после 30 апреля без уважительных причин.
Совет: подайте онлайн, чтобы отслеживать статус и избежать штрафов 5 % за каждый месяц просрочки (минимум 1 000 ₽).
В 2026 году важно точно рассчитать налог с учётом новой прогрессивной шкалы и корректно отразить данные в 3-НДФЛ.
Используйте онлайн-сервисы ФНС, сохраняйте все документы и заранее проверяйте кадастровую стоимость.
При необходимости обратитесь к налоговому консультанту, чтобы использовать все законные вычеты и не переплачивать государству.