Каждый год тысячи россиян сталкиваются с одним и тем же вопросом: «А не объединить ли в одной декларации сразу два события — продажу квартиры и получение имущественного вычета за покупку жилья?» Краткий ответ — да, можно. Подробный ответ — ниже: на что обратить внимание в 2026 году, какие документы собрать и какие подводные камни могут возникнуть.
Что такое «двойное» заявление в одной 3-НДФЛ
Декларация 3-НДФЛ — это универсальная форма, куда можно включить все доходы и вычеты физлица за календарный год. Именно поэтому законодательство не требует подавать отдельные декларации на:
- доход от продажи квартиры (п. 2 ст. 220 НК РФ);
- имущественный вычет при покупке квартиры (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).
Пошаговая схема действий в 2026 году
Шаг 1. Проверьте срок владения продаваемой квартирой
С минимальные сроки, освобождающие от НДФЛ, остались прежними:
- 3 года — если квартира была:
- получена по договору дарения от близкого родственника;
- наследована;
- приватизирована;
- единственным жильём на момент продажи.
- 5 лет, во всех остальных случаях.
Шаг 2. Рассчитайте налог с продажи
Если срок владения меньше установленного, налоговая база определяется так:
- Без подтверждения расходов: 13 % × (цена продажи – 1 000 000 ₽).
- С подтверждением расходов: 13 % × (цена продажи – цена покупки – расходы на улучшения).
Шаг 3. Рассчитайте имущественный вычет за покупку новой квартиры
В 2026 году сохранились прежние лимиты:
- 2 000 000 ₽ — на саму квартиру;
- 3 000 000 ₽ — на уплаченные проценты по ипотеке.
Вы можете вернуть 13 % от этих сумм, то есть до 260 000 ₽ и до 390 000 ₽ соответственно.
Шаг 4. Заполните одну декларацию 3-НДФЛ
В программе «Декларация-2026» вы указываете:
- Доходы → доход от продажи (осторожно: код дохода 1510 или 1512).
- Вычеты → имущественный вычет при покупке (код 311/312).
- Расчёт итога: если вычет покупки превышает налог с продажи, разность пойдёт к возврату из бюджета.
Пример расчёта в цифрах
Иван продал квартиру, которой владел 2 года, за 5 000 000 ₽. Купил её ранее за 3 200 000 ₽. В этом же году купил новую квартиру за 4 500 000 ₽.
- Налог с продажи: 13 % × (5 000 000 ₽ – 3 200 000 ₽) = 234 000 ₽ к уплате.
- Имущественный вычет: 13 % × 2 000 000 ₽ = 260 000 ₽ к возврату.
Пакет документов 2026
К одной декларации приложите:
- ДКП или ДДУ на проданную квартиру;
- документы, подтверждающие расходы (банковские выписки, чеки, квитанции);
- ЕГРН/выписка из ЕГРН на новую квартиру;
- акт приёма-передачи/ДКП на новую квартиру;
- справка 2-НДФЛ от работодателя (если вычет возвращаете «через работодателя», она не нужна).
Как подать декларацию
- Онлайн: через Личный кабинет налогоплательщика на сайте nalog.ru или Госуслуги;
- Офлайн: лично в ИФНС, по почте с уведомлением или через представителя по нотариальной доверенности.
Важные нюансы 2026 года
Ограничения для «иноагентов»
С 2025 года лица, признанные иноагентами, не могут использовать ни имущественный вычет, ни вычет расходов при продаже недвижимости. Убедитесь, что вы не попадаете под этот статус.
Признак «единственное жильё»
Если продаваемая квартира была единственным жильём, убедитесь, что на дату сделки у вас не было других квартир, долей или домов. Иначе 3-летний срок не применится.
Сроки возврата денег
После подачи декларации:
- ФНС проводит камеральную проверку в течение 3 месяцев;
- еще 1 месяц на перечисление денег на ваш счёт.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1. Можно ли уменьшить доход от продажи на сумму ипотечных процентов?
Нет. При продаже вычетом можно уменьшить только фактическую цену покупки квартиры и документально подтверждённые расходы на доводку/ремонт, но не проценты банку.
Вопрос 2. Что если продал в 2025-м, а купил в 2026-м?
Вы подаёте две разные декларации: за 2025 год — по продаже, за 2026 год — по вычету. Объединить их нельзя, т.к. разные налоговые периоды.
Вопрос 3. Можно ли заполнить декларацию через «Госуслуги»?
Да, если у вас есть усиленная квалифицированная электронная подпись (КЭП). Форма уже адаптирована под мобильные устройства.
Объединить в одной декларации продажу квартиры и получение имущественного вычета не только легально, но и выгодно: вы нивелируете налог с продажи вычетом на покупку, а излишек возвращаете наличными. Главное, собрать корректный пакет документов и не пропустить новые ограничения 2026 года.
Успешной подачи декларации и максимального возврата!