Важно: право собственности на квартиру возникает только после официальной регистрации в Росреестре. Без этого документального подтверждения любые сделки с квартирой считаются недействительными.
Что такое «основание права собственности» и почему это важно
Основание права собственности — это документ или событие, на котором законно строится ваше владение жилым помещением. Примеры:
- договор купли-продажи;
- договор дарения или наследование по завещанию;
- договор долевого участия (ДДУ);
- приватизация;
- решение суда.
При продаже, обмене или ипотечной сделке покупатель/банк обязательно проверяет это основание, чтобы убедиться в «чистоте» объекта. Отсутствие или «размытость» основания — главная причина отказа в сделке.
Как получить выписку из ЕГРН (бывшая выписка ЕГРП)
Вариант 1. Онлайн через портал «Госуслуги» или сайт Росреестра
- Авторизуйтесь на rosreestr.gov.ru или gosuslugi.ru через подтверждённый аккаунт.
- Выберите услугу «Выписка из ЕГРН о переходе прав» или «Сведения об основных характеристиках и зарегистрированных правах».
- Заполните форму: кадастровый номер или адрес квартиры.
- Оплатите государственную пошлину (≈ 300-600 рублей в 2026 году в зависимости от срочности).
- Скачайте PDF-документ: в разделе «Основание» будет указан конкретный договор или нормативный акт.
Вариант 2. Личный визит в МФЦ или офис Росреестра
- Возьмите паспорт и (желательно) кадастровый паспорт квартиры.
- Оформите заявление на месте — срок изготовления 3-5 рабочих дней.
- Получите бумажную выписку с синей печатью.
Как читать графу «Основание возникновения права» в выписке
В новых выписках ЕГРН используется код «Вид, номер и дата документа-основания». Пример:
Основание: Договор купли-продажи № 123/2023 от , зарегистрирован , регистрационный № 77-77-1234567.
Если там указано «Передача по акту приёма-передачи от застройщика» — значит квартира получена по ДДУ. Если «Приватизация на основании постановления администрации района» — квартира была в муниципальной собственности и перешла к вам бесплатно.
Особенности после весны 2023 года (засекреченные персональные данные)
Начиная с апреля 2023 года в выписке ЕГРН вас не увидите Ф. И. О. предыдущих собственников и их паспортных данных, такие сведения теперь относятся к персональным.
Что делать, если нужны именно эти данные:
- Обратитесь к нотариусу, если вы — наследник и вступаете в права.
- Запросите выписку через судебное разбирательство (при оспаривании сделки).
- Попросите продавца предоставить заверенную копию предыдущего договора купли-продажи — большинство добросовестных собственников идут навстречу.
Что делать, если основание вызывает сомнения
- Проверьте подлинность договора: сверьте реквизиты (номер, даты, подписи) в ЕГРН и в оригинале договора.
- Закажите историю перехода прав: в выписке есть кнопка «Получить расширенную выписку с цепочкой переходов».
- Запросите сведения об обременениях: в выписке отображаются залоги, аресты и сервитуты. Если они есть — сделка возможна только с согласия залогодержателя.
- Обратитесь к юристу: если обнаружены «разрывы» в цепочке прав или договор оформлен до 1998 года (досрочная приватизация, ЖСК и пр.).
- Шаг 1. Получите выписку из ЕГРН онлайн или в МФЦ.
- Шаг 2. Найдите строку «Основание возникновения права», там будет договор или решение госоргана.
- Шаг 3. Сверьте реквизиты договора с оригиналом (или попросите продавца показать).
- Шаг 4. Убедитесь в отсутствии обременений и «белых пятен» в истории квартиры.
Соблюдая эти простые шаги, вы минимизируете риски и защитите свои права как собственника или покупателя.