Вопрос о том, какие объекты недвижимости находятся в чьей‑то собственности, стоит перед
многими: покупатели, арендодатели, кредиторы, наследники, а также органы государственной
власти. С 1 сентября 2025 года в России действует Федеральный закон № 482‑ФЗ от
, который существенно изменил процедуру due diligence в сфере недвижимости.
В статье мы подробно разберём, какие источники информации доступны, как
правильно пользоваться официальными сервисами и какие подводные камни могут
встретиться на пути.

Содержание

1. Нормативно‑правовая база
2. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)
3. Кадастровая информация и кадастровая стоимость
4. Онлайн‑сервисы и порядок получения выписок
5. Практический алгоритм проверки
6. Типичные ошибки и способы их избежать

Нормативно‑правовая база

Для получения достоверных сведений о недвижимости необходимо опираться
на действующее законодательство:

• Федеральный закон № 482‑ФЗ от – вводит новые требования к
  проверке (due diligence) объектов недвижимости, в т.ч. обязательное
  использование электронных выписок из ЕГРН и кадастровых паспортов.
• Федеральный закон № 102‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» –
  регулирует порядок формирования, обновления и публичного доступа к кадастровой
  информации.
• Гражданский кодекс РФ – определяет порядок перехода прав собственности,
  порядок регистрации сделок и порядок их публичного раскрытия.
• Федеральный закон № 13‑ФЗ «Об информации, информационных технологиях и защите информации» –
  регулирует вопросы доступа к государственным информационным ресурсам.

Согласно 482‑ФЗ, любые запросы о правовом статусе недвижимости должны
выполняться через официальные порталы (мои́документы.рф, Росреестр) либо через
аккредитованных посредников, предоставляющих электронные выписки с цифровой подписью.

Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)

ЕГРН – основной источник сведений о правах на объекты недвижимости. В реестре фиксируются:

• Кадастровый номер (КН) и адрес объекта;
• Сведения о владельце (физическое или юридическое лицо) – ФИО, ИНН, ОГРН;
• Тип права (право собственности, аренда, сервитут и т.д.);
• Ограничения и обременения (залог, арест, судебные ограничения);
• История переходов прав – даты, основания, договоры.

С 2025 года в ЕГРН обязательна запись о бессрочном праве проживания,
что позволяет проверить, не зарегистрированы ли в квартире лица, имеющие
право постоянно проживать.

Как получить выписку из ЕГРН

1. Перейти на официальный портал Росреестр;
2. Выбрать пункт «Получить выписку из ЕГРН»;
3. Ввести кадастровый номер или адрес интересующего объекта;
4. Указать цель запроса (например, проверка собственности у конкретного лица);
5. Оплатить услугу (стоимость от 300 до 500 рублей);
6. Скачать электронную выписку с цифровой подписью.

Для массовой проверки (например, при работе с клиентской базой) можно
оформить корпоративный доступ к API Росреестра. Это позволяет автоматически
получать данные по списку ИНН/ОГРН в формате XML/JSON.

Кадастровая информация и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость – базовый показатель, от которого рассчитываются
имущественный налог, налог на землю и НДФЛ при продаже. С 2026 года
калькуляцию кадастровой стоимости проводят в автоматизированном режиме,
и её можно узнать через сервис Кадастр.РФ:

• Кадастровый номер → кадастровая стоимость;
• Кадастровый план территории → границы земельного участка;
• Справка о кадастровой стоимости (PDF, подписана уполномоченным органом).

Важно помнить, что кадастровая стоимость может отличаться от рыночной цены,
поэтому при оценке недвижимости её используют в сочетании с независимым
оценщиком.

Онлайн‑сервисы и порядок получения выписок

Помимо официального портала Росреестра, существует несколько проверенных
инструментов, позволяющих быстро собрать информацию о недвижимости:

Практический алгоритм проверки

Ниже – пошаговый чек‑лист, который можно использовать как частное лицо,
так и профессиональный юрист или оценщик.

Шаг 1. Сбор исходных данных

• ФИО (полное) или ИНН/ОГРН лица, чью собственность проверяем;
• Если известен адрес – запишите его полностью (улица, дом, корпус, квартира);
• Если известен кадастровый номер – используйте его, он точнее.

Шаг 2. Поиск в ЕГРН

1. Ввести адрес или КН в поле поиска на сайте rosreestr.gov.ru;
2. Открыть полученный список объектов и выбрать нужный;
3. Скачать выписку из ЕГРН (опция «Электронная выписка с подписью»);
4. Выписка покажет текущего владельца, дату регистрации и все обременения.

Шаг 3. Сравнение с ИНН/ОГРН

Сравните данные из выписки с указанным ИНН/ОГРН. Если владелец в выписке
соответствует искомому человеку – информация подтверждена. Если нет – проверьте
возможные причины (например, совместная собственность, наследование).

Шаг 4. Проверка кадастровой стоимости

1. Перейти в Кадастр.РФ;
2. Ввести КН и получить справку о кадастровой стоимости;
3. Сравнить её с рыночной стоимостью (по базам «ЦИАН», «Авито Недвижимость»).

Шаг 5. Проверка обременений и ограничений

• Обратите внимание на записи о залоге, аресте, судебных ограничениях;
• Если объект находится в аварийном состоянии (см. ТАСС, 14 янв. 2026 г.), это будет указано в поле «Статус объекта»;
• Для земли проверьте наличие сервитутов (право прохода, права на подземные коммуникации).

Шаг 6. При необходимости – запрос в нотариальную палату

Если нужны гарантии «бесповоротности» записей (как предлагала Федеральная
нотариальная палата), оформляйте запрос через их электронный сервис. Нотариус
подтвердит отсутствие скрытых ограничений и выдаст заверенную справку.

Типичные ошибки и способы их избежать

• Путать адрес с кадастровым номером. Адрес может быть неоднозначным,
  особенно в новых микрорайонах. При возможности используйте КН.
• Не учитывать совместную собственность. В выписке может быть несколько
  владельцев – проверьте их доли.
• Игнорировать «бессрочное право проживания». С 2025 года такие записи
  влияют на возможность свободного пользования квартирой.
• Полагаться только на публичные поисковые системы. Многие сайты

  собирают устаревшие данные; официальные источники всегда актуальны.

• Отсутствие цифровой подписи у выписки. Без подписи документ не имеет
  юридической силы в суде.

Узнать, какая недвижимость находится в собственности у конкретного человека,
можно полностью легально и без посредников, используя официальные государственные
ресурсы – ЕГРН и кадастр. С введением Федерального закона № 482‑ФЗ
процедура due diligence стала более стандартизированной: требуется
получать электронные выписки с цифровой подписью и проверять наличие
обременений и «бессрочных прав».

Ключевые рекомендации:

• Всегда уточняйте кадастровый номер – это самый надёжный идентификатор;
• Получайте официальные выписки из ЕГРН через портал Росреестра или аккредитованных
  посредников;
• Сверяйте данные о владельце с ИНН/ОГРН, проверяйте историю переходов прав;
• Не забывайте про кадастровую стоимость – она важна для расчётов налогов;
• При сомнениях привлекайте нотариуса или лицензированного юриста.

Соблюдая указанный алгоритм, вы получите полную и достоверную картину
недвижимости, принадлежащей интересующему вас лицу, и сможете принимать
обоснованные решения – будь то покупка, кредитование, наследование или просто
проверка юридической чистоты объекта.